„A közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben kell megosztani.” Ptk. 5:84.§ (1) bek.
Előzmény cikkünk itt olavasható: A közös tulajdon megszüntetése 1. rész
A természetbeni megosztás a dolog fizikai szétválasztását jelenti a tulajdoni hányadok szerint, amely azzal a következménnyel jár, hogy a dolog szétválasztott részei önállósulnak és teljes egészében külön tulajdonban kerülnek. Erre akkor kerülhet sor, ha mind a telek, mind az épület szétválasztható és az újonnan kialakított részek önálló ingatlanként az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhetők (EH 2399/2011.).
Mivel a természetbeni megosztás az elsődleges megosztási mód, ezért, ha minden feltétel teljesül ahhoz, hogy az ingatlant ilyen módon osszák meg, akkor ettől a bíróság csak kivételes esetben térhet el.
Nem kizárt azonban, hogy a bíróság arra a következtetésre jut, hogy például a törvényben a közös tulajdon megszüntetésének elsődleges módjaként szabályozott természetbeni megosztásra nincs lehetőség a felek együttműködésének hiánya miatt. Helyesnek fogadható el az a gyakorlat, amely a felek együttműködési hajlandóságának hiányát, a felek összeférhetetlen magatartását mint szubjektív szempontokat a természetbeni megosztás ellen ható körülményként értékeli: a tulajdonostársak elmérgesedett viszonya adott esetben más megosztási mód választását indokolhatja.
Nincs lehetőség az ingatlan természetben történő megosztására, ha a fél által kért megosztás a többi tulajdonos számára jelentős vagyoni érdeksérelemmel jár, mert – egyebek mellett – a megosztás folytán nekik jutó új ingatlan értéke jelentősen csökken, vagy a kért megosztás gátolja a többi tulajdonostársat illető megosztás során keletkezett ingatlanok rendeltetésszerű használatát.
A természetbeni megosztás műszaki, fizikai vizsgálata igazságügyi építész szakértő állásfoglalását igényli. Amennyiben az ingatlan természetbeni megosztása elvben lehetséges, a szakértőnek nyilatkoznia kell az esetlegesen szükségessé váló műszaki átalakításokról, azok költségeiről, és – a tulajdoni hányadoktól eltérő nagyságú tulajdon szerzése esetén – a fizetendő értékkülönbözet nagyságáról. A bíróságnak kell állást kell foglalnia abban, hogy lehetséges-e illetve okszerű-e az átalakítás elrendelése, és annak költségeit melyik fél, milyen arányban köteles viselni. A főszabály e tekintetben is a tulajdoni hányadnak megfelelő költségmegosztás, ettől azonban az adott eset speciális körülményeire figyelemmel el lehet térni.
Az ingatlan természetbeni megosztásához nem csak a dolog fizikai, de jogi értelemben való megoszthatóságát is vizsgálni kell, melyhez hatósági engedély szükséges. Föld vagy földön fennálló lakóház megosztásához telekalakítási engedély szükséges. Ennek hiányában az egyéb szempontok alapján megfelelőnek látszó megosztást sem lehet elrendelni. Erre tekintettel a bíróság akkor jár el helyesen, ha megfelelő határidő tűzése mellett kötelezi a feleket, hogy a hatósági engedélyt szerezzék be, s ennek megtörténtéig a per tárgyalását felfüggeszti. Ugyanannál az ingatlannál több megosztási mód is szóba kerülhet, ezért több megosztási módra is beszerezhető az engedély. A bíróságnak kell azt eldöntenie, hogy ezek közül az anyagi jog szabályai szerint melyik a legmegfelelőbb.
A jogváltozásnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése érdekében a bíróságnak szüksége van a bejegyzésre alkalmas megosztási vázrajzra is, amennyiben a jogváltozás az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis tartalmát érintő változást eredményez (Inytv. vhr. 65. §). Ezeket a dokumentumokat annak a félnek kell beszereznie, aki a természetbeni megosztást kéri.
Cikkünk itt folytatódik: A közös tulajdon megszüntetése 3. rész