Az ingatlanügyi hatóságnak be kell-e jegyeznie az ingatlan-nyilvántartásba a vevő tulajdonjogát abban az esetben, ha vita alakul ki a felek és az elővásárlásra jogosult között az elfogadó nyilatkozat hatályossága tekintetében?
A Kúria Közigazgatási-Polgári Jogegységi Tanácsa jogegységi eljárást folytatott le arra vonatkozóan, hogy az ingatlanügyi hatóságnak be kell-e jegyeznie az ingatlan-nyilvántartásba a vevő tulajdonjogát abban az esetben, ha vita alakul ki a felek és az elővásárlásra jogosult között az elfogadó nyilatkozat hatályossága tekintetében.
A Kúria ítélkező tanácsa a jogegységi eljárást az előtte folyamatban lévő ingatlan-nyilvántartási üggyel kapcsolatosan kezdeményezte. Az ügy tényállása szerint az elővásárlásra jogosult érdekelt a vele teljes terjedelemben közölt vételi ajánlatra úgy nyilatkozott, hogy élni kíván az elővásárlási jogával, de nem olyan módon, ahogyan azt a nyilatkozattételre való felhívás tartalmazza. Ezt követően a perben nem álló eladó és a felperes az ingatlan adásvételi szerződést megkötötték. A felperes – a vételi ajánlat közlését igazoló tértivevény csatolása mellett – kérte tulajdonjoga bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba. Állította, hogy az érdekelt elfogadó nyilatkozata nem hatályos, mert egyrészt elkésett, másrészt nem teljes körű. Az elsőfokú ingatlanügyi hatóság a felperes tulajdonjogát bejegyezte. Az érdekelt fellebbezésére eljárt alperes azonban határozatával az elsőfokú határozatot megváltoztatta, és a felperes tulajdonjog-bejegyzés iránti kérelmét visszautasította. A felperes keresete alapján a közigazgatási bíróság az alperes határozatát megváltoztatta, és elrendelte a felperes tulajdonjogának adásvétel jogcímén történő bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba. A jogerős ítélet ellen az alperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet.
Az indítványban foglaltak alapján nem egységes a gyakorlat annak megítélésében, hogy az ingatlanügyi hatóságnak be kell-e jegyeznie a vevő tulajdonjogát akkor, ha az elővásárlásra jogosult nem tesz olyan nyilatkozatot, miszerint az elővásárlás jogával nem kíván élni, ugyanakkor a részére megküldött vételi ajánlatot nem fogadja el teljes egészében.
Az indítványozó kifejtette, hogy a Kúria Kfv.37.422/2015/5. számú ítélete értelmében csak az elővásárlásra jogosult vételre vonatkozó nyilatkozata vagy olyan nyilatkozata, amely azt tartalmazza, hogy nem kíván élni elővásárlási jogával, illetőleg a nyilatkozatának elmaradása esetében van helye a vevő tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzésének. Az elővásárlási jog jogosultjának egyéb nyilatkozatát az ingatlanügyi hatóság nem vizsgálhatja, ilyen nyilatkozattétel esetén a vevő tulajdonjoga nem jegyezhető be. Ezzel szemben a Kúria Kfv.37.009/2018/8. számú ítélete kimondta, hogy az alperesnek az elfogadó nyilatkozatról azt kellett volna megállapítania, hogy a jogosult nem tett joghatályos elfogadó nyilatkozatot. Ezt a nyilatkozatot úgy kell tekinteni, hogy az elővásárlási jogosultak nem nyilatkoztak. Mivel az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó felhívások közlése tértivevénnyel igazolt volt, ezért nem volt akadálya a vevő tulajdonjoga bejegyzésének.
Az indítványozó ítélkező tanács a fentiektől el kíván térni, kimondva, hogy az ingatlanügyi hatóságnak nincs hatásköre annak elbírálására, hogy az elővásárlásra jogosult a jogát jogszerűen gyakorolta-e, és ilyen nyilatkozat esetén a vevő tulajdonjogát be kell jegyezni. Az elővásárlásra jogosultnak pedig keresettel kell kérnie annak megállapítását, hogy a sérelmére kötött adásvételi szerződés vele szemben hatálytalan.
Az indítvány alapján a jogegységi tanácsnak azt a kérdést kellett eldöntenie, hogy az ingatlanügyi hatóságnak be kell-e jegyeznie az ingatlan-nyilvántartásba a vevő tulajdonjogát abban az esetben, ha vita alakul ki a felek és az elővásárlásra jogosult között az elfogadó nyilatkozat hatályossága tekintetében.
A legfőbb ügyész a jogegységi indítványra úgy nyilatkozott, hogy a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.), az elővásárlási joggal kapcsolatos egyes jogértelmezési kérdésekről szóló 2/2009. (VI. 24.) PK vélemény, valamint az elővásárlásra jogosult egyoldalú kérelme alapján a tulajdonjog bejegyzésének lehetőségéről szóló 3/2007. KPJE jogegységi határozat alapján a polgári jog a vételi ajánlat nem teljes körű elfogadása esetén nem tekinti létrejöttnek a szerződést az eladó és az elővásárlási jog jogosultja között.
Megállapította, hogy az Inytv. és az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (Inytv.vhr.) nem tartalmaz rendelkezést arra az esetre, ha az elővásárlásra jogosult nem teljes terjedelmében fogadja el a vételi ajánlatot, ezért az nem felel meg az Inytv.vhr.-ben írt követelményeknek. A 3/2007. KPJE jogegységi határozat leszögezi, hogy az ingatlanügyi hatóság lehetősége csak arra terjed ki, hogy a bejegyzési engedélyben szereplő vevő tulajdonjogbejegyzés iránti kérelmét elutasítsa akkor, ha a vevő nem tud eleget tenni az Inytv.vhr. előírásainak. Arra azonban nem ad iránymutatást, hogy ilyenkor az ingatlanügyi hatóságnak be kell-e jegyeznie a vevő tulajdonjogát a bejegyzési kérelem alapján, vagy azt el kell utasítania.
Kifejtette, hogy a Ptk. rendelkezései szerint az okirati elvből következően az ingatlannyilvántartásba jog bejegyzésére jogszabályban meghatározott okirat alapján kerülhet sor, valamint a kérelmet az ingatlanügyi hatóság csak az okiratból eredő, nyilvánvaló érvénytelenség esetén utasíthatja el. Azaz abban az esetben, ha a vevő nem tud eleget tenni az Inytv.vhr.-ben foglaltaknak. Ilyen eset, ha az elővásárlási jog jogosultjától származó nyilatkozat nem felel meg a jogszabályi feltételeknek, mert az elővásárlásra jogosult a vételi ajánlatot teljes terjedelmében, feltétel nélkül nem fogadta el. Az ilyen nyilatkozatot a bejegyzés szempontjából úgy kell tekinteni, hogy az elővásárlási jog jogosultja a jogszabályok által megkívánt elfogadó nyilatkozatot nem tett.
A legfőbb ügyész összegző nyilatkozata szerint az ingatlanügyi hatóságnak be kell jegyeznie az ingatlan-nyilvántartásba a vevő tulajdonjogát, ha vita alakul ki a felek között az elfogadó nyilatkozat hatályossága tekintetében.
A jogegységi tanács állásfoglalása szerint a Ptk. rendelkezéseiből következik, hogy ha az elővásárlásra jogosult a tulajdonos által közölt vételi ajánlatot teljes terjedelmében, feltételek nélkül elfogadja, akkor a szerződés a tulajdonos és közte, nem pedig a tulajdonos és az eredeti szerződő féllel jön létre. A Ptk. értelmében az ingatlan-nyilvántartásba jog bejegyzésére jogszabályban meghatározott okirat alapján kerülhet sor. Az Inytv. rendelkezése alapján a jogok bejegyzésének olyan okirat alapján van helye, amely a bejegyzés tárgyát képező jog keletkezését, módosulását, illetve megszűnését igazolja. Emellett az Inytv.vhr. szerint, ha az ingatlanra elővásárlási jog van bejegyezve, vagy a nyilvántartás adataiból megállapítható, hogy jogszabályon alapuló elővásárlási jog áll fenn, és a tulajdonjog bejegyzését vétel jogcímén nem az elővásárlási jog jogosultja javára kérik, csatolni kell a jogosult nyilatkozatát arról, hogy az elővásárlás jogával nem kíván élni. Ha a jogosult nem nyilatkozott, annak nyilatkozattételre való írásbeli felszólítását és a kapott vételi ajánlat közlését a kérelmező az átvételt igazoló irattal (tértivevény, átvételi elismervény) köteles igazolni. Az ingatlan-nyilvántartás vezetése az ingatlanügyi hatóság hatáskörébe tartozik és az Inytv. szerint el kell utasítani a bejegyzési kérelmet, ha a bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak olyan tartalmi vagy alaki hiányossága van, amely miatt az nyilvánvalóan érvénytelen. Az érvénytelenség akkor nyilvánvaló, ha ez a tény önmagában az okiratból megállapítható.
A tulajdonjog bejegyzésére irányuló eljárásban az ingatlanügyi hatóság bizonyítást nem folytathat le, kizárólag azt vizsgálhatja, hogy a benyújtott okirat megfelel-e a bejegyzés alapjául szolgáló okiratokkal szemben támasztott tartalmi és formai követelményeknek. Polgári jogi jogvitában nem dönthet, így nem foglalhat állást arról sem, hogy az elővásárlásra jogosult jogszerűen gyakorolta-e az elővásárlási jogát.
Az Inytv.vhr. értelmében a vevő tulajdonjoga vagy akkor jegyezhető be, ha az elővásárlásra jogosult kifejezetten úgy nyilatkozik, hogy elővásárlási jogával nem kíván élni, vagy pedig akkor, ha a nyilatkozattételre való írásbeli felszólítás és a vételi ajánlat igazolt közlése ellenére az elővásárlásra jogosult nyilatkozatot egyáltalán nem tesz.
Sem a Ptk., sem az Inytv., sem az Inytv.vhr. nem rendelkezik arra az esetre, ha az elővásárlásra jogosult a vételi ajánlatot nem teljeskörűen fogadja el, illetve annak elfogadását feltételhez köti. Ez azonban nem változtat azon, hogy az ingatlanügyi hatóságnak arról kell döntenie, hogy – a benyújtott okiratok, köztük az elővásárlásra jogosult nyilatkozata alapján – a bejegyzési kérelem teljesíthető-e, vagy sem.
Ha az ingatlanügyi hatóság arra a következtetésre jut, hogy az elővásárlásra jogosult nyilatkozata nyilvánvalóan nem felel meg az anyagi jogi feltételeknek, akkor azt kell megállapítania, hogy a nyilatkozat nem alkalmas a szerződés szerinti vevő tulajdonjoga bejegyzésének megakadályozására. Ilyenkor a kérelem szerint be kell jegyeznie a vevő tulajdonjogát. Ez esetben az elővásárlási jog jogosultja pert indíthat annak megállapítása iránt, hogy az eladó és a vevő közötti szerződés vele szemben hatálytalan. A per megindítása tényének feljegyzése kellő jogvédelmet biztosít számára.
Amennyiben az ingatlanügyi hatóság azt állapítja meg, hogy az elővásárlásra jogosult nyilatkozata megfelel az anyagi jogi előírásoknak, akkor az a nyilatkozat alkalmas lehet a szerződés szerinti vevő tulajdonszerzésének megakadályozására. Ilyenkor vita van a bejegyzést kérő vevő és az elővásárlási jog jogosultja között a bejegyzés alapjául szolgáló adásvételi szerződés jogszerűsége tekintetében, amelynek feloldására az ingatlanügyi hatóságnak nincs hatásköre. Ez esetben a vevő tulajdonjoga nem jegyezhető be.
Az Inytv. értelmében az ingatlanügyi hatóság felfüggeszti eljárását, ha a bejegyzés alapjául szolgáló okirat jogszerűsége tekintetében a felek között jogvita alakul ki. Amennyiben az ingatlanügyi hatósági hiánypótlási felhívásban meghatározott határidő alatt a bejegyzés alapjául szolgáló okirat érvénytelensége iránti per megindítását a keresetlevélnek a bíróságon iktatott példányával vagy annak hiteles másolatával nem igazolják, az ingatlanügyi hatóság érdemben határoz a bejegyzési kérelemről.
Az Inytv. kötelező jelleggel írja elő az ingatlan-nyilvántartási eljárás felfüggesztését a felek közötti jogvita esetére.
Ha tehát az elővásárlásra jogosult nyilatkozata megfelel az anyagi jogi előírásoknak, az ingatlanügyi hatóság köteles az elővásárlási jog jogosultját hiánypótlás keretében felhívni a per megindításának igazolására. Amennyiben az elővásárlásra jogosult a felhívásban megadott határidő alatt nem igazolja a polgári per megindítását, akkor a szerződés szerinti vevő tulajdonjogát ebben az esetben is be kell jegyezni.
A kifejtettek alapján a Kúria Jogegységi Tanácsa úgy döntött, hogy ha az ingatlanügyi hatóság szerint az elővásárlási jog jogosultjának nyilatkozata bármely – akár alaki, akár tartalmi – okból nyilvánvalóan nem felel meg az anyagi jogi feltételeknek, akkor a vevő tulajdonjogát be kell jegyeznie az ingatlan-nyilvántartásba. Ebből következően, amennyiben az ingatlanügyi hatóság arra a következtetésre jut, hogy az elővásárlásra jogosult nyilatkozata a jogszabályi feltételeknek megfelel, úgy a vevő tulajdonjoga csak akkor jegyezhető be, ha az elővásárlásra jogosult az ingatlanügyi hatóság felhívásában megadott határidő alatt nem igazolja a hatálytalansági per megindítását. A polgári per igazolt megindításakor az ingatlan-nyilvántartási eljárást fel kell függeszteni, és a tulajdonjogot a per kimenetelétől függően kell bejegyezni.
A jogegységi tanács megállapította továbbá, hogy a Kfv.37.422/2015/5. számú ítéletnek az az elvi tartalma, hogy csak akkor jegyezhető be a vevő tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba, ha az elővásárlásra jogosult nyilatkozata azt tartalmazza, hogy nem kíván élni az elővásárlási jogával vagy nem tesz nyilatkozatot. A Kfv.37.009/2018/8. számú ítéletben foglalt jogi érvelés lényege az, hogy az elővásárlási jogosultnak a vételi ajánlat elfogadásának nem minősülő nyilatkozata azért nem akadályozza a vevő tulajdonjogának bejegyzését, mert azt úgy kell tekinteni, mintha az elővásárlásra jogosult az elővásárlás jogával nem kívánt volna élni. A jogegységi határozatban kifejtettek szerint ezek az ítéletek a jövőben kötelező erejűként nem hivatkozhatók.
