A Kúria Polgári Kollégiuma egy nemrégiben közzétett határozatában megállapította, hogy a rosszhiszemű ráépítés feltételeit a magánjogi szabályok alapján kell megítélni és a minősítésben a közigazgatási szabályoknak és folyamatoknak – tényállítástól függően – csak járulékos jelentőségük lehet.

A határozat alapjául szolgáló tényállás szerint peres felek a perbeli két lakóház felépítménnyel rendelkező ingatlan tulajdonostársai, akik az ingatlan használatát egymás között szerződésben szabályozták. Az I. rendű alperes a kizárólagos használatában lévő lakás jelentős volumenű bővítésébe kezdett, melyhez a tulajdonostársak írásbeli hozzájárulását kérte, azonban azt a felperes nem adta meg. Mivel az I. rendű alperes ennek ellenére az építkezést megkezdte, a felperes építésfelügyeleti hatósági eljárást kezdeményezett, amelynek eredményeként a hatóság az építkezést felfüggesztette, illetve az I. rendű alperest pénzbírsággal sújtotta. Az építési hatóság határozatában az I. rendű alperest a tulajdonostársak hozzájáruló nyilatkozatának beszerzésére kötelezte, azzal, hogy hozzájárulás hiányában a „szabálytalanul megépített épületrész” bontását és az eredeti állapot helyreállítását fogja elrendelni. Az I. rendű alperes a közigazgatási határozat bírósági felülvizsgálata iránt peres eljárást kezdeményezett, melyben hozott elutasító határozatában a bíróság rámutatott, hogy az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Épkiv.) vonatkozó rendelkezése alapján közös tulajdon esetén akkor is szükséges a tulajdonostársak nyilatkozata, ha az építtető maga is társtulajdonos. A III. és IV. rendű alperes tulajdonostársak a továbbiakban az I. rendű alperes által kért nyilatkozatot megadták, a felperes és a II. rendű alperes azonban azt továbbra is megtagadták, intimitás-, illetve panorámavesztésre, a benapozottság és a zöldterület, valamint a beépítési lehetőségek csökkenésére hivatkozva. Az I. rendű alperes ezt követően keresettel kérte a felperes és a II. rendű alperes hozzájárulásának ítélettel történő pótlását, a keresetet azonban a bíróság jogerősen elutasította

A felperes az I. rendű alperes általi építkezés leállítását célzó eredménytelen felszólítás után peres eljárást kezdeményezett, melyben az I. rendű alperest az általa kivitelezett új épületrészek bontására és az eredeti állapot helyreállítására kérte kötelezni. A felperes előadása szerint a hozzájárulása nélküli építkezés jogosulatlan, emellett az I. rendű alperes rosszhiszemű is volt, ugyanis tudott arról, hogy az építkezés a felperes jogos érdekét sérti. Az elsőfokú bíróság a felperes keresetének helyt adó ítéletet hozott arra hivatkozással, hogy az I. rendű alperes általi építkezés nyilvánvalóan meghaladja a rendes gazdálkodás körét, az ilyen kiadásokhoz pedig a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) értelmében a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges, ami nem állt rendelkezésre. Ugyan az I. rendű alperes általi építkezés kezdetekor az Épkiv. rendelkezései alapján nem volt szükség tulajdonostársi hozzájárulásra, azonban a Ptk. rendelkezései szerint igen és az ennek pótlására irányuló per nem volt eredményes. Az elsőfokú bíróság ítéletében azt is megállapította, hogy az építkezés polgári jogi értelemben vett jogellenességét az építési szabályok esetleges betartása nem feltétlenül zárja ki, amennyiben a polgári jogi jogellenesség fennáll, az építmény bontása elrendelhető. A perbeli esetben az I. rendű alperes rosszhiszeműsége a Ptk. vonatkozó rendelkezései alapján nyilvánvaló, de fennáll a bontási kötelezettség a felperes tiltakozása miatt is, arra ugyanis olyan időben került sor, amikor az eredeti állapot helyreállítása az I. rendű alperesnek még nem okozott volna aránytalan károsodást. A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletének megváltoztatásával a felperes keresetét elutasította tekintettel arra, hogy a Ptk. rendelkezése az egyhangú határozathozatalt a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokhoz köti, és csak akkor követeli meg, ha a közös tulajdont érintő, valamennyi tulajdonost terhelő kiadásról kell dönteni, a perbeli esetben viszont a beruházást kizárólag az I. rendű alperes finanszírozta, így az I. rendű alperes építkezésének megkezdéséhez a többi tulajdonos hozzájárulására nem volt szükség.

A Kúria a felülvizsgálati eljárásban megállapította, hogy a felperes felülvizsgálati kérelme alapos és az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Az adott esetben az I. rendű alperes építkezésének a magánjogi megítélése volt a kérdéses. Osztatlan közös tulajdon esetén a tulajdonostárs csak részben épít a saját tulajdonára, az építkezés tulajdonostársai tulajdonára, azaz idegen földre is történik. Mindezek miatt, amennyiben a tulajdonostárs építkezéséhez a tulajdonostársak nem járulnak hozzá, az építkező tulajdonostárs anélkül jár el, hogy erre jogosult lenne. A felperes az I. rendű alperes építkezéséhez nem járult hozzá, hozzájárulása hiányában az I. rendű alperes anélkül építkezett, hogy arra magánjogi értelemben jogosult lett volna. A Kúria döntésében hangsúlyozta, hogy az építésügyi előírások önálló jogosulti feltételeket írnak elő, ezeknek jelentősége azonban a magánjogi megítélés tekintetében csak annyiban van, amennyiben az a tulajdonosok érdekeit is figyelembe veszi, akkor is csak az alkalmazandó jogkövetkezmények körében. A ráépítés törvényi feltételeit tisztán a Ptk. alapján kell megítélni. A per érdeme szempontjából az I. rendű alperes ráépítésének jó- vagy rosszhiszeműségét kellett megítélni, a törvény ugyanis kizárólag a rosszhiszemű ráépítés esetén teszi lehetővé az építmény keresettel kért bontását. Abból, hogy az építkezésre való jogosultság hiányát a törvény a rosszhiszeműségtől elkülönítve szabályozza, következik, hogy önmagában a jogosultság hiánya nem jelent rosszhiszeműséget, sőt az építkezésre való jogosultság hiánya kifejezett feltétele a ráépítéssel történő tulajdonszerzésnek. Rosszhiszeműnek a ráépítő a Ptk. szerint két esetben minősülhet: amennyiben a föld tulajdonosa a ráépítés ellen olyan időben tiltakozott, amikor az eredeti állapot helyreállítása még nem okozott volna aránytalan károsodást, valamint akkor, ha az építkezés megkezdése előtt az építkező tudta vagy a körülmények alapján tudnia kellett, hogy az építkezés a tulajdonos tulajdonjogát sérti. Az adott esetben a felperes megfelelő időben tiltakozott az alperesi építkezés ellen, az előzetes nyilatkozat aláírása megtagadásának egyenes és következetes folytatása volt az építésfelügyeleti eljárás megindítása, amelyről az I. rendű alperes már az építkezés megkezdését követően értesült, így az I. rendű alperes rosszhiszeműsége a Ptk. vonatkozó rendelkezése alapján fennállt. A tulajdonjogból fakadó jogosítványait valamennyi tulajdonos csak a többiek jogainak a megsértése nélkül gyakorolhatja, a perbeli esetben az I. rendű alperes e szabállyal alapvetően szembehelyezkedett: nem vette figyelembe sem a meglévő tulajdoni, sem a kialakult használati struktúrát. A kifejtettek alapján az I. rendű alperes építkezése rosszhiszemű volt, emiatt az elsőfokú bíróság megalapozottan alkalmazta a Ptk. alapján a rosszhiszemű túlépítés szabályait, elrendelve az alperesi felépítményrész bontását.