Tisztességtelen kötbérkikötés ingatlan adásvétele esétén

Ingaltan értékének 50%-át kitevő kötbér lett. Maradhat?

 

Munkánk során gyakran találkozunk olyan, ingatlan értékesítéssel foglalkozó vállalkozók által szerkesztett ingatlan adásvételi szerződésekkel, előszerződésekkel, melyek a velük szerződő vevők jogait egyoldalúan hátrányosan határozzák meg. A következő jogesettel egy ilyen esetet mutatunk be.

 

Tényállás

 

A peres felek között kialakult jogvita az általuk megkötött előszerződésből eredt. Az előszerződés tárgya egy 27 millió forintos, az eladó, mint vállalkozó által felépítendő lakóházban található lakás volt. Az előszerződés vitatott pontja szerint, amennyiben a vevő az előszerződés aláírásától számított 5 naptári napon belül nem írja alá a végleges adásvételi szerződést, úgy az ingatlan vételára 50%-ának megfelelő összegű meghiúsulási kötbért köteles megfizetni a felperes eladónak. A vevő emellett megfizetett a felperes részére 580.000 forint foglalót. A felek végleges adásvételi szerződést végül nem kötöttek, a felperes az ingatlant harmadik személynek értékesítette.

 

A kereseti kérelem és az alperes védekezése

 

A felperes eladó a keresetében kérte az alperes vevő kötelezését 13.500.000 forint meghiúsulási kötbér megfizetésére. Az alperes az ellenkérelmében a kereset elutasítását, illetve az adásvételi előszerződés érvénytelensége jogkövetkezményeként, az eredeti állapot helyreállításaként a foglaló visszafizetését kérte. Állította, hogy az előszerződésnek a tartalmát előzetesen nem tárgyalták meg, a felperes nem hívta fel a figyelmét arra, hogy a szerződés egyes pontjai eltérnek az általános szerződéskötési gyakorlattól, rá nézve rendkívül hátrányos elemeket tartalmaznak.

 

A bírósági döntések

 

Az elsőfokú bíróság a felperes eladó keresetét elutasította, és kötelezte, hogy fizesse meg az alperesnek a foglaló összegét. A bíróság hivatalból állapította meg a túlzott mértékű kötbérre vonatkozó tisztességtelen fogyasztói szerződési feltétel semmisségét. A bíróság kiemelte, hogy a szerződéskötés elmaradása esetére a vételár felével megegyező kötbér kikötése az általános társadalmi megítélés szerint tisztességtelen, elfogadhatatlan magatartás. Az előszerződésben az egyik szerződő fél mozgásterét megbénító szankciórendszer az előszerződés jellegadó sajátosságává vált, az előszerződést jellemző szolgáltatás-ellenszolgáltatás konstrukcióját határolta be, a szerződő felek előszerződésből fakadó jogainak és kötelezettségeinek gyakorlását és érvényesítését korlátozta, súlyos mértékben sértve a jóhiszeműség és tisztességesség követelményét. A jogügylet, annak jellegadó – a fogyasztó jogait súlyosan csorbító – tisztességtelen szankciórendszere okán társadalmilag elítélendő, az általános társadalmi megítélés szerint egyértelműen tisztességtelen, erkölcsileg elfogadhatatlan. Erre tekintettel az elsőfokú bíróság megállapította, hogy az adásvételi előszerződés egésze jóerkölcsbe ütközött, semmis. Az érvénytelenség jogkövetkezményeként a foglaló visszajár.

 

A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság döntését helybenhagyta, a felperes ezért a Kúriánál felülvizsgálati kérelmet nyújtott be.

 

Kúria döntése

 

A Kúria kiemelte a jóerkölcsbe ütközés, mint semmisségi ok joggyakorlat által kimunkált értelmezését: semmis az a szerződés, amit jogszabály nem tilt, de az azzal elérni kívánt cél, a vállalt kötelezettség jellege vagy azért ellenszolgáltatás felajánlása, illetve a szerződés tárgya az általánosan elfogadott erkölcsi normákat, szokásokat nyilvánvalóan sérti, ezért azt az általános társadalmi megítélés is egyértelműen tisztességtelennek minősíti. A Kúria álláspontja szerint abban a kérdésben kellett állást foglalnia, hogy az eljárt bíróságok helyesen minősítették-e az előszerződést jóerkölcsbe ütközőnek.

 

Az előszerződés fogalmi eleme a későbbi időpontban történő szerződéskötésre történő kötelezettségvállalás, jellegadó törvényi tényállási eleme a végleges szerződéskötés későbbi időpontbeli esedékessége. Emiatt van hangsúlyos jelentősége annak, hogy a perbeli esetben a fogyasztói ingatlan adásvételi előszerződés szerint a végleges szerződés megkötése – a szerződéses gyakorlatban szokatlanul súlyos jogkövetkezmények kilátásba helyezése mellett – 5 naptári napon belül volt esedékes. Az ilyen, a szerződési gyakorlatban példátlanul rövid határidő mellett az előszerződés kötésének ezért nincs más racionális indoka, valós célja, mint a lehetőség megteremtése a benne kikötött szankciók alkalmazására és ellenszolgáltatás nélkül szolgáltatás követelésére.

 

Az előszerződés – minden ellentételezés nélkül – egyoldalúan, kizárólag a fogyasztó vevőre terhel kirívóan súlyos szankciókat, amivel valóban megbénítja ennek a szerződő félnek a mozgásterét, míg a sajátját messzemenően szabadon hagyja. A Kúria kiemelte, hogy szigorúbb megítélés alá esnek a fogyasztói jogügyletek, amikor a szerződő felek jogi egyenjogúsága és mellérendeltsége mögött a szerződési feltételek meghatározására is nagymértékben kiható módon információs egyensúly hiány húzódik meg. A Kúria megállapította, hogy a perbeli esetben az eljárt bíróságok jogszabálysértés nélkül jutottak arra a jogkövetkeztetésre, hogy az üzletszerűen lakásértékesítéssel foglalkozó, vállalkozó felperes a fogyasztó alperessel kötött adásvételi előszerződése a szerződéskötéskor fennálló semmisségi okban szenved, az előszerződést a jóerkölcs nyilvánvaló sérelmével kötötték. Az adásvételi előszerződés tartalmát tekintve a Kúria úgy ítélte meg, hogy az eljárt bíróságok a Ptk. helyes értelmezésével a döntésükkel a szerződéses szabadságnak az erkölcsi normarend által felállított korlátját érvényesítették. Ezért a részleges érvénytelenség kérdése nem merülhetett fel.

 

Összefoglaló

 

A Kúria határozatában elvi jelleggel állapította meg, hogy az üzletszerűen lakásértékesítéssel foglalkozó, vállalkozó felperes és a fogyasztó alperes által kötött ingatlan adásvételi előszerződés nyilvánvalóan jóerkölcsbe ütközik amiatt, hogy a szerződéses gyakorlatban példátlanul rövid határidőn, 5 naptári napon belül esedékes végleges szerződéskötés elmaradása esetére szokatlan súlyos jogkövetkezményeket, az ingatlan bruttó vételára 50%-át meghaladó összegű foglalót és meghiúsulási kötbért helyez kilátásba.

 

 

 

 

Jogi segítségre van szüksége a fenti témában?

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on email
Email
Share on print
Nyomtatás