Közös tulajdonban lévő ingatlan egészének használata esetén kötelezhető-e a tulajdonostárs használati díj fizetésére?
A Kúria egy nemrégiben közzétett eseti döntésében azt vizsgálta, hogy a közös tulajdonban álló ingatlan egészének tulajdonostárs általi használata esetén a tulajdonostárs mikor kötelezhető használati díj megfizetésére. Emellett elhatárolta a jogalap nélküli birtokos helyzetét annak a tulajdonostársnak a helyzetétől, aki az őt megillető tulajdoni illetőségre eső ingatlanrésznél többet használ.
- Tényállás
A kereset tárgyát több olyan termőföld ingatlan képezte, melyeket alperes művelt. Ezek közül volt olyan ingatlan, amely kizárólag felperes tulajdonát képezte, illetve voltak olyan ingatlanok is melyek a felperes, az alperes, illetve a perben nem álló tulajdonostásaik közös tulajdonában álltak.
Alperes az egyes meghatározott tulajdoni hányadú termőföld használatára haszonbérleti szerződéseket kötött a tulajdonosokkal/tulajdonostársakkal. Felperes 2011-től maga kívánta hasznosítani földtulajdonait, ezért nem kívánta a továbbiakban haszonbérbe adni azokat. Alperes azonban haszonbérlet hiányában is tovább művelte a földeket, egészen 2015-ig.
- Felperesi kereset és alperesi ellenkérelem
Felperes ingatlanai 2011-2015. évi használata után 33 millió forint használati díj megfizetésére kérte kötelezni az alperest, keresetét a Ptk. közös tulajdon használatának és birtoklásának szabályára alapította, mely szerint a tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog birtoklására és használatára, e jogot azonban egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak és a dologhoz fűződő lényeges jogi érdekeinek sérelmére. Alperes ellenkérelmében kérte a kereset elutasítását.
- Első- és másodfokú ítélet
Mind az első, mind a másodfokú bíróság (részben megváltoztatva az elsőfokú ítéletet) helyt adott a keresetnek.
A másodfokú bíróság jogi következtetése szerint az alperes azért, mert anélkül használta a felperes tulajdoni illetőségének egy részét, hogy erre jogosult lett volna, olyan jogalap nélküli birtokosnak minősül, aki rosszhiszemű volt, hiszen – az ingatlan-nyilvántartás adatai alapján – tudta vagy tudnia kellett volna, hogy az őt megillető tulajdoni illetőségre eső ingatlanrésznél többet használ, vagy eleve olyan ingatlant használ, amely még részben sincs a tulajdonában. Az alperes ezek alapján köteles kiadni a felperesnek a jogalap nélkül birtokolt dolog meglévő hasznait, vagyis meg kell fizetnie a részére az érintett ingatlanrészek használati díját.
- A Kúria döntése és jogi indokai
A Kúria a felperes által követelt használati díj tekintetében jogszabálysértőnek tartotta a jogerős ítéletet. A Kúria álláspontja szerint a másodfokú bíróság nem vette figyelembe, hogy az alperes által használt perbeli ingatlanok jogi helyzete nem azonos. Van közöttük olyan, amelynek kizárólag a felperes a tulajdonosa. Vannak továbbá olyan ingatlanok, amelyeknek a felperes, az alperes és további, perben nem álló személyek is a tulajdonosai. Az utóbbi csoportba tartozó ingatlanok tekintetében a jogalap nélküli birtoklás szabályai nem lehetnek irányadók. A másodfokú bíróság ennek ellenére az alperest valamennyi esetben, amikor az ingatlanokat a perbeli időszakban szerződés nélkül használta, rosszhiszemű jogalap nélküli birtokosnak tekintette.
A Kúria kiemelte, hogy jogalap nélküli birtokosnak az alperes csak azon ingatlanok vonatkozásában minősülhet, amelyekben nem rendelkezett tulajdonjoggal. Ezekben az esetekben a Kúria osztotta a másodfokú bíróság alperesi rosszhiszeműségére vonatkozó álláspontját.
Azon ingatlanok vonatkozásában viszont, amelyekben az alperes is rendelkezik tulajdonjoggal, a peres felek jogviszonya a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályai alapján ítélendő meg. Eszerint a tulajdonos jogosult a dolgot használni és a dologból folyó hasznokat szedni. A közös tulajdon esetén pedig a tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog birtoklására és használatára a többiek jogainak és a dologhoz fűződő törvényes érdekeinek sérelme nélkül. A tulajdonostársak között nem a dolog, hanem az azon fennálló tulajdonjog van megosztva. Jogi értelemben ezért az egyes tulajdonostársak részéről többlethasználat nem valósulhat meg. Más a helyzet, ha a tulajdonostársak szótöbbséges határozattal döntöttek a birtoklás és használat kérdésében. Ha úgy döntenek, hogy kizárólagosan használható ingatlanrészeket alakítanak ki – akár a tulajdoni hányaduknak megfelelően, akár ettől eltérően -, mindegyik tulajdonostárs csak a saját részét használhatja. Mindezekre tekintettel többlethasználati díjról jogi értelemben csak akkor lehet szó, ha a közös tulajdonú ingatlan használati módja szabályozott. A Kúria kiemelte, hogy ilyen megállapodás nem jött létre a tulajdonostársak között, az alperessel kötött haszonbérleti szerződések pedig nem minősülnek ilyennek.
A felperes azt sérelmezte, hogy a közös tulajdon szabályai alapján a jogai és a dologhoz fűződő törvényes érdekei sérültek, ezért kért az alperestől többlethasználati díjat. A Kúria azonban rámutatott, hogy az általa hivatkozott sérelemnek nem a többlethasználati díjfizetési kötelezettség a jogkövetkezménye, hanem az, hogy tulajdonostársként kérheti – végső soron a bíróságtól – az osztatlan közös tulajdon használatának a megosztását.
A Kúria tehát megállapította, hogy a másodfokú bíróság tévesen ítélte meg, hogy milyen jog illeti meg a felperest a kereseti tényállítások alapján. A tulajdoni helyzettől függően ugyanis különböző a felek közötti jogviszony. Használati díjra a felperes azon ingatlanok vonatkozásában tarthat igényt, amelyekben az alperesnek nincs tulajdonjoga. Ha azonban a használatát tekintve is osztatlan közös tulajdonú ingatlannak az alperes is a tulajdonosa, a felperest többlethasználati díj követelésére jog nem illeti meg.
- Összefoglaló
A jogalap nélküli birtokos használati díjként a jogszerű ellenérték fizetése nélküli használattal elért megtakarítást, mint nála jelentkező vagyoni előnyt köteles megfizetni a jogosultnak. A tulajdonostárs nem lehet a közös tulajdonú ingatlan jogalap nélküli birtokosa függetlenül attól, hogy tényleges használata mire terjed ki. Közös tulajdonú ingatlan esetében az egyik tulajdonostárs a másiktól a tulajdoni hányadát meghaladó használatért csak akkor követelhet többlethasználati díjat, ha a használati rend szabályozott. A közös tulajdonú ingatlan bizonyos tulajdoni hányadait érintő haszonbérleti szerződések létrejötte nem jelenti a használat megosztását, mert ezek nem kötik azokat a tulajdonostársakat, akik nem vettek részt a szerződéskötésben.
