A Kúria határozatában megállapította, hogy az ingatlan forgalmi értéke az a becsült összeg, amelyért valós piaci környezetben, azaz megfelelő marketingtevékenységet követő független tranzakció keretében – ahol a felek kényszer nélkül járnak el – az adott ingatlan elkelhetne, arra eladási és vételi szándék (készség) mutatkozik, másképpen megfogalmazva: a forgalmi érték az ingatlan szabad forgalmú eladása esetén kapható vételárat jelenti. Az olyan eladás során elért vételár nem tükrözi az ingatlan valós forgalmi értékét, amelynek kikötése nem volt független, kényszer nélküli. Ebben az esetben az ügyleti okirat nem bizonyítja az ingatlan vitatott forgalmi értékét, annak megállapítása szakkérdés.

A Kúria határozatában megállapította azt is, hogy pusztán a pert megelőzően és más ingatlanokkal kapcsolatban végzett eseti szakértői tevékenység önmagában nem ad okot a szakértő kizárására. A Kúria határozata alapján ügyenként egyedileg kell azt megítélni, hogy a bíróság által kirendelt szakértő szakvéleményében és a fél által az álláspontja alátámasztásául beszerzett „magánszakértői véleményben” foglalt eltérő álláspontok feloldásának az adott perben mi a legcélravezetőbb módja. Nincs olyan kötelező „eljárásrend”, amely a két álláspont ütköztetésének kizárólagos módjaként a kirendelt szakértő és a fél „magánszakértője” tárgyaláson történő személyes meghallgatását írná elő.

A határozat alapjául szolgáló tényállás szerint a felperes jogelődje, mint adós és az alperes, mint hitelező hitelszerződést kötöttek egymással. A felperes jogelődje a kölcsön felhasználásával megvásárolt ingatlanokon üzlethelyiségeket alakított ki és azokat bérbeadás útján hasznosította. A hitelszerződés módosításaival a peres felek az alperes javára vételi jogot alapítottak a korábban vásárolt ingatlanokon, illetve a felperes jogelődje elismerte, hogy tartozása áll fenn a hitelező felé. Az alperes a felperes jogelődje fizetési késedelme miatt azonnali hatállyal felmondta a hitelszerződést és gyakorolta a vételi jogát. A földhivatal a vételi jog gyakorlására tekintettel az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezte az alperes tulajdonjogát. A felperes jogelődje az alperes tulajdonjogát bejegyző határozattal szemben jogorvoslattal élt és pert indított a felmondás érvénytelenségének megállapítása, valamint a tulajdonjoga visszajegyzése iránt. Az alperes viszontkeresetet terjesztett elő, amelyben a felperes jogelődjét a lejárt hiteltartozás megfizetésére kérte kötelezni. A bíróság megállapította az alperes felmondási nyilatkozatának érvénytelenségét, és elrendelte a felperes jogelődjének tulajdonjog-visszajegyzését a közhiteles nyilvántartásba. A bíróság a viszonkeresetre tekintettel a felperes jogelődjét kötelezte az alperes részére a lejárt hiteltartozás megfizetésére.

A felperes jogelődje ezt követően peres eljárást kezdeményezett az alperessel szemben kártérítés megfizetése tárgyában arra hivatkozással, hogy az alperes szerződésszegő magatartásával a hitelszerződést jogellenesen felmondta, majd a perbeli ingaltanokon vételi jogot és ezt követően tulajdonosi jogokat gyakorolt, amellyel kárt okozott. A felperes jogelődjének kára a vagyonában beállott értékcsökkenés, amely a perbeli ingatlanok forgalmi értékének csökkenése miatt következett be.

Az elsőfokú bíróság a felperes keresetét elutasította tekintettel arra, hogy a peres eljárás során kirendelt szakértő által megállapításra került, hogy az ingatlanok forgalmi értéke tekintetében nem következett be értékcsökkenés, így a felperes jogelődjét nem érte kár. Az elsőfokú bíróság az ítélkezése alapján a perben új szakértőként kirendelt igazságügyi szakértők egyesített szakvéleményét fogadta el, mert az aggálytalan és ellentmondásoktól mentes volt. Az elsőfokú bíróság a perben korábban eljárt szakértő helyett azért rendelt ki új szakértőt, mert a szakértő a kiegészített szakvéleményét olyan szakértő bevonásával készítette el, aki a kompetenciájába nem tartozó ténymegállapításokat tett, a szakértők indokolatlanul eltérő módszert alkalmaztak egyazon ingatlan piaci értéke meghatározásánál, továbbá a szakértő nem adta indokát, miért változtatta meg korábbi szakmai álláspontját olyan kérdésekben is, amelyekre a bíróság felhívása nem terjedt ki. Emellett ezen szakértők végkövetkeztetésként kifejezetten és határozottan több jogkérdésben állást foglaltak, továbbá az egyesített szakvéleményüket olyan szakértőtől származó megállapításokra is alapították, akit a bíróság nem rendelt ki. Mindezekre tekintettel ezen szakvéleményt a bíróság figyelmen kívül hagyta, és mivel úgy ítélte, hogy ezen szakértőktől nem várható az alapszakvélemény ellentmondásainak feloldása, új szakértő kirendeléséről döntött.

A felperesi jogelőd fellebbezésére tekintettel eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. A felperes felülvizsgálati kérelmet terjesztett elő.

A felülvizsgálati eljárás során a Kúria a másodfokú bíróság ítéletét hatályában fenntartotta.

A Kúria határozatában kifejtette, hogy az első- és a másodfokú bíróság egyaránt akként vette figyelembe, hogy a felperes jogelődje kárát a perbeli ingatlanok forgalmi értékének az ingatlanok jövedelmezősége romlására visszavezetett csökkenésében jelölte meg; a forgalmi értékcsökkenésnek tudta be, hogy a perbeli ingatlanok harmadik személy részére történt 2017. évi eladásakor az alperes 2011. évi vételi nyilatkozatában meghatározott vételárnál alacsonyabb vételárat ért el. A felperes jogelődjét ért kárt a perbeli ingatlanok megjelölt időpontokbéli forgalmi értékének állított különbsége tekintetében kellett vizsgálni.

A Kúria kifejtette, hogy az ingatlan forgalmi értéke az a becsült összeg, amelyért valós piaci környezetben, azaz megfelelő marketingtevékenységet követő független tranzakció keretében, ahol a felek kényszer nélkül járnak el, az adott ingatlan elkelhetne; arra eladási és vételi szándék (készség) mutatkozik; másképpen: a forgalmi érték az ingatlan szabad forgalmú eladása esetén kapható vételárat jelenti A felperes által benyújtott okiratokban lévő vételár nem volt független, kényszer nélküli, így annak vételára nem tükrözte – nem tükrözhette – az ingatlanok valós forgalmi értékét.

A forgalmi érték – a felek egyező nyilatkozata hiányában – szakkérdés, így az elsőfokú bíróság a bizonyítás során a szakértők kirendelésével helyesen járt el.

Az elsőfokú bíróság a felperes jogelődje bejelentésére tekintettel vizsgálta, hogy fennáll-e az eljárásban kirendelt szakértő kizárására okot adó körülmény. A Kúria álláspontja szerint az elsőfokú bíróság helytállóan állapította meg, hogy a szakértő elfogultságát nem alapozza meg, hogy múltbéli és eseti jelleggel az alperes részére ingatlan értékbecslést adott, ugyanis a pert megelőzően és más ingatlanokkal kapcsolatban végzett eseti szakértői tevékenység önmagában nem adott okot a szakértő kizárására.

A Kúria a felülvizsgálati kérelem hivatkozására tekintettel kiemelte, hogy a kirendelt szakértő és a fél magánszakértője tárgyaláson történő személyes meghallgatása útján a szakvéleményeik „ütköztetését”) nem követeli meg sem az ügyben alkalmazandó tételes eljárásjog, sem a vonatkozó bírói gyakorlat. A perszakértő és a „magánszakértő” együttes meghallgatása csupán célszerű módja lehet az eltérő álláspontok ütköztetésének. Ugyanakkor azt, hogy ellentétek feloldásának mi a perben célszerű módja, ügyenként kell megítélni. A jelen esetben a szakértői bizonyítás terjedelmére, a megválaszolandó szakkérdések jellegére, a szakértői vizsgálat módszerére, ellenőrző számítások szükségességére figyelemmel a kirendelt szakértők egyesített szakvéleményének írásbeli kiegészítése volt a célravezető módszer.