Nagyszámú elővásárlási joggal rendelkező személy esetén a vételi ajánlat közlésére vonatkozó szabályok

Az ügy alapjául szolgáló tényállás szerint I. rendű felperes eladta a tulajdonában álló ingatlant, valamint az osztatlan közös tulajdonban lévő 67 beállásos teremgarázs meghatározott tulajdoni hányadát II. rendű felperesnek. Az adásvételi szerződés tartalmazta az I. rendű felperes és a II. rendű felperes arra vonatkozó közös nyilatkozatát, hogy a teremgarázs ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonosainak elővásárlásról lemondó nyilatkozatainak beszerzése, a vételi ajánlat teljes terjedelmében közlése számottevő, többhónapos késedelemmel, függő jogi helyzettel járna, amely érdekmúlást eredményezne, továbbá a tulajdonostársak egy része külföldi lakóhellyel rendelkezik, többségük hatályos lakóhelyének címe feltehetően még nem kerülhetett átvezetésre, így a postai kézbesítés eredménytelen lenne.

A II. rendű felperes a lakásra és a gépjármű-beállóra vonatkozó tulajdonjog-bejegyzés iránti kérelmet nyújtott be. Ezután a Kormányhivatal felhívta arra, hogy csatolja a teremgarázs társtulajdonosainak elővásárlásijog-gyakorlásáról lemondó nyilatkozatait, amennyiben ezek nem állnak rendelkezésre, nyilatkozattétel hiányában a nyilatkozattételre történő felszólítást és annak átvételét igazoló iratot, vagy amennyiben a nyilatkozatbeszerzés rendkívüli nehézséggel, illetve számottevő késedelemmel járna, a vételi ajánlat megismertetésének valószínűsítésére vonatkozó nyilatkozatot. Mivel a II. rendű felperes a hiánypótlási felhívásnak nem tett eleget, így a Kormányhivatal megszüntette az eljárást.

Az eljárást megszüntető végzéssel szemben a felperesek fellebbezéssel éltek, melynek folytán eljárt alperes határozatában az elsőfokú végzést helybenhagyta. Indokolásában hivatkozott a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) elővásárlási jogra vonatkozó szabályaira, továbbá az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (Inytv. vhr.) azon rendelkezésére, mely szerint abban az esetben, ha az ingatlanon elővásárlási jog áll fenn csatolni kell a jogosult nyilatkozatát, arról, hogy az elővásárlási jogával nem kíván élni, vagy amennyiben nem nyilatkozik a nyilatkozattételre való írásbeli felszólítást és az átvételéről szóló igazolását, illetve abban az esetben ha a nyilatkozat beszerzése rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna  a szerződő felek együttes nyilatkozatát, melyben előadják a rendkívüli nehézséget vagy számottevő késedelmet valószínűsítő tényeket. Hangsúlyozta, hogy a gépjárműbeállóra vonatkozó tulajdonjogot nem tulajdonostárs kívánta megszerezni, ezért az eladónak fennállt a vételi ajánlat elővásárlásra jogosultakkal való közlésének a kötelezettsége. Érvelése szerint az Inytv.vhr. jogszabályi sorrendet fogalmaz meg, a fő szabály alapján elsősorban csatolni kell a jogosult lemondó nyilatkozatát. Kivételként a vételi ajánlat közlését kell igazolni és további kivételként teszi lehetővé a rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járó nyilatkoztatás helyett a szerződő felek erre vonatkozó együttes nyilatkozatát. Önmagában a tulajdonostársak nagy számára hivatkozás nem alapozza meg, hogy elegendő a tulajdonjog bejegyzéséhez a felek együttes nyilatkozata arról, hogy a nyilatkozatok beszerzése rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járt volna.

A felperesek a keresetükben arra hivatkoztak, hogy a több évtizedes földhivatali gyakorlat alapján a nagyszámú tulajdonostársak ténye elegendő annak igazolására, hogy a nyilatkozatok beszerzése rendkívüli nehézséget, illetve számottevő késedelmet okoz valószínűsíthetően.

Az eljárt bíróság a jogerős ítéletében a felperesek keresetét elutasította. Indokai szerint helytállóan állapította meg az alperes, hogy az ingatlan-adásvételi szerződésben foglalt közös nyilatkozat nem elégítette ki az Inytv.vhr-ben foglalt követelményeket, ezért a hiánypótlási felhívás kibocsátása jogszerű volt. Álláspontja szerint a jogosultak nagyobb száma önmagában még nem jelenti a vételi ajánlat közlésének rendkívüli nehézségét vagy számottevő késedelmét. Behatárolható jogosulti körönként – a társasházban lakó jogosult, belföldön lakcímmel rendelkező jogosult, külföldi lakcímmel rendelkező jogosult – kell felállítani a kérelmezőtől elvárható mércét. A postai közlés néhány tízezer forintos költsége, a vételárra tekintettel nem tekinthető aránytalannak. A valószínűsítés érdekében a vételi ajánlatok tudomásra hozása miatt a társasházi közös képviselő megkeresése, a társasház esetleges elektronikus vagy hagyományos kommunikációs csatornáinak igénybevétele, ennek hiányában a közös képviselő elutasításának dokumentálása nem járt volna rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel a felperesek számára.

A felperesek a jogerős ítélettel szemben felülvizsgálati kérelmet nyújtottak be. A megsértett jogszabály megjelölése nélkül sérelmezték, hogy az ítéleti tényállás hiányos. Érvelésük szerint az Inytv.vhr. szabályainak alkalmazása és bírói figyelembevétele esetén nem hozhatott volna a felperesek számára kedvezőtlen, a tulajdonjog-átszállást megakadályozó döntést. Sérelmezték, hogy a szerződéskötési akaratuk emiatt nem hatályosult. Kérték a Kúria állásfoglalását a nagyszámú, – 50 érintettet is meghaladó – tulajdonostársi érintettség esetében követendő helyes eljárás tekintetében, kérték továbbá az Inytv.vhr-ben foglalt rendkívüli nehézség és a számottevő késedelem tartalommal való megtöltését.

A Kúria megállapította, hogy a felperesek felülvizsgálati kérelme alaptalan. A Ptk-hoz fűzött kommentár rögzíti, hogy az elővásárlási jog a jogosult olyan hatalmassága, amely feljogosítja arra, hogy a tulajdonos dolgát megvehesse, ha azt a tulajdonos harmadik személynek akarja eladni. Ez a jogosultság a tulajdonos rendelkezési jogát nem korlátozza, mivel saját döntése szerint idegenítheti el a tulajdonában lévő dolgot, szerződési szabadságát azonban annyiban korlátozza, hogy nem választhatja meg szabadon azt a személyt, akivel szerződni akar. A dolgot nem adhatja el az általa kiválasztott vevőnek, hanem ugyanolyan feltételek mellett az elővásárlási jog jogosultjával kell szerződést kötnie. A jogosultnak tulajdonképpen elsőbbségi joga van annak a dolognak a megvételére, amelyre vonatkozóan az elővásárlási joga fennáll. A jogszabály célja az elővásárlásra jogosult jogainak a védelme. Annak érdekében, hogy az elővásárlásra jogosultak élni tudjanak a törvényben biztosított jogaikkal a tulajdonosnak a szerződés megkötése előtt lehetőséget kell biztosítani számukra a vételi ajánlat megismerésére.

Nem vitatott, hogy az Inytv.vhr. szerinti lemondó nyilatkozatok a perbeli esetben nem álltak rendelkezésre. A Kúria rámutat arra, hogy az Inytv.vhr. alapján a szerződő felek együttes nyilatkozata a rendkívüli nehézség vagy számottevő késedelem valószínűsítéséről önállóan nem alkalmazható. Fő szabály szerint, ha a kérelmező lemondó nyilatkozatot nem tud csatolni, akkor a közlést igazoló tértivevényt, átvételi elismervényt kell csatolnia. Ehhez képest vehető igénybe a könnyítő szabály, vagyis a felek együttes nyilatkozata a rendkívüli nehézség vagy számottevő késedelem valószínűsítéséről. Ez a szabály tehát nem önállóan alkalmazható szabály, az akkor alkalmazható, ha a másik két esetnek a kérelmező nem tudott eleget tenni.

Azt, hogy milyen módon teljesíthető a vételi ajánlatnak az elővásárlásra jogosultakkal közlése, az eset körülményei alapján kell megítélni. A tulajdonostársnak a közlés tekintetében úgy kell eljárnia, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható. Ezért még ha nagyszámú elővásárlásra jogosult van, akkor is úgy kell megvalósítani a közlést, hogy a jogosultaknak potenciálisan reális lehetősége legyen megismerni a vételi ajánlatot.

Nagyszámú elővásárlásra jogosult esetén az adott helyzetben általában elvárhatónak csak az tekinthető, ha a vételi ajánlat a belföldi lakóhellyel rendelkező tulajdonosokkal tértivevényes levél, vagy más igazolható módon kerül közlésre, feltéve, hogy a közléssel így felmerülő költségek a tranzakciós költségek olyan jelentős növekedésével nem jár, amely számottevően aránytalan az adott ingatlan vételárához képest (rendkívüli nehézség). A perbeli – 50 belföldi tértivevényes levél postai feladásának költsége – nem volt ilyen az érintett ingatlan vételárához és annak megvételével járó egyébként is felmerülő tranzakciós költségekhez képest. Amennyiben a tulajdonosoknak a tulajdoni lap alapján ismert lakcímére sikertelen a közlés, akkor ennek igazolása kellően valószínűsíti a rendkívüli nehézséget. Amennyiben a tulajdonosnak külföldi lakcíme van és nem várható, hogy a tértivevényes küldemény az adásvételi szerződés benyújtására nyitva álló 30 napon belül visszaérkezik, akkor az a számottevő késedelem fennállását alapozhatja meg, ilyen esetben a bejegyzéshez elegendő a szerződő felek együttes nyilatkozata. Az azonban egyértelműen és elvi éllel kijelenthető, hogy a közlési kötelezettség alól nem lehet mentesülni a tulajdonostársak nagy számának tényére hivatkozással, olyan esetben, amikor a tulajdonos az adásvétel tárgyát képező ingatlanban, vagy egyébként belföldön lakik, és a közlés semmiféle érdemi nehézségbe nem ütközik.

A Kúria döntését összefoglalva a nagyszámú elővásárlásra jogosult tulajdonostárs ténye önmagában nem mentesíti a tulajdonost a vételi ajánlat elővásárlásra jogosult tulajdonostársakkal való közlésének kötelezettsége alól. Ebben az esetben is a közlés során úgy kell eljárni, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható. Nagyszámú tulajdonostárs esetén az adott helyzetben általában elvárhatónak az minősül, ha az ismert belföldi lakcímmel rendelkező tulajdonostársaknak tértivevényes levélben vagy más igazolható módon történik a közlés, feltéve, hogy az az egyébként is felmerülő tranzakciós költségeket jelentősen meghaladva, annak költsége nem számottevően aránytalan az érintett ingatlan vételárához képest. Más esetekben pedig az várható el, hogy az eladó valamilyen, a körülményekhez képest lehetséges rendkívüli nehézséget nem jelentő, számottevő késedelmet nem okozó lépést tesz annak érdekében, hogy az elővásárlásra jogosultnak legyen potenciális esélye az ajánlatot megismerni.