Lehet-e pénzbüntetést előírni a társasházi házirendben?

A társasházak olyan együttélési formát jelentenek, ami feltételezi a tulajdonostársak fokozottabb összezártságát. Erre tekintettel az önálló albetétek, közös tulajdonban álló épületrészek, helyiségek és kertrészlet zavartalan használata érdekében érdemes a használat pontos szabályozása, annak betartása, a többi tulajdonostárssal való együttműködés, és a lakhatás nyugalmának biztosítása. A társasház használatának szabályait a Szervezeti és Működési Szabályzatában (SzMSz) meghatározott házi rend rendelkezései tartalmazzák, melynek kikényszerítése azonban a gyakorlatban gyakran akadályba ütközik.

A szankciórendszer felállításának megengedhetősége a házirendben

Tényállás

Az alapul fekvő tényállás szerint a felperes az SzMSz-t elfogadó közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítását kérte. Álláspontja szerint az elfogadott SzMSz jogszabályba ütközik, mert az SzMSz több helyen a rendelkezésének megsértése esetére szankció alkalmazását írja elő, melyre a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) nem ad lehetőséget.

Az elfogadott SzMSz:

a használatra vonatkozó szabályok megsértése esetére minden megvalósított jogsértés szankciójaként napi 50 000 Ft megfizetésének kötelezettségét írja elő,

az SzMSz-ben felsorolt szabálysértések elkövetőjével szemben (pl. aki a tévét, a rádiót hangosan működteti) 10 000 Ft-ig terjedő pénzbírság kiszabását teszi lehetővé.

Az SzMSz polgárjogi szerződésnek tekinthető-e?

A Kúria megítélése szerint a perbeli jogvita eldöntésének központi kérdése, hogy az SzMSz polgári jogi szerződésnek tekinthető-e. Amennyiben a válasz igen, úgy vonatkozik rá a felek szerződéskötési szabadságának követelménye, ami lehetővé teszi azt, hogy az SzMSz a házirend megsértése esetén szankciókat határozzon meg.

A polgári jogi szerződés a felek akaratának kölcsönös és egybehangzó kifejezésével jön létre. A Ptk. értelmében a felek a szerződés tartalmát szabadon állapíthatják meg, a szerződésekre vonatkozó rendelkezésektől egyező akarattal eltérhetnek, ha jogszabály az eltérést nem tiltja. A felek a szerződést, ha jogszabály kivételt nem tesz közös megegyezéssel módosíthatják.

A Tht. tartalmaz rendelkezéseket az SzMSz-re vonatkozóan. Az SzMSz-t az alakuló közgyűlés, illetve a működés során a közgyűlés fogadja el, az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szótöbbséges határozatával, az SzMSz módosítására is a fentiek megfelelően irányadóak. Önmagában a fenti szabályokból következően egyértelműen megállapítható, hogy az SzMSz nem tekinthető a Ptk. értelmében vett szerződésnek, miután nem szükségszerűen kell, hogy valamennyi tulajdonostárs konszenzusával kerüljön elfogadásra, illetve később módosításra. Az SzMSz-ben többek között a házirendet szükséges szabályozni, de a szabályozási kötelezettség „szankció rendszerű” felállítására a Tht. nem hatalmazza fel az SzMSzt-t.

Szankciórendszer felállításának akadálya

A Kúria álláspontja szerint nincs arra lehetőség, hogy az SzMSz valamennyi tulajdonostársra, sőt a társasházban tartózkodó személyekre vonatkozóan büntető rendelkezéseket, fizetési kötelezettséget írjon elő. A társasház, a közös képviselő, de még a közgyűlés sem jogosult bírság, büntetés kivetésére, ezek beszedésére. Ha a társasházat kár éri, jogosult igényét érvényesíteni, ha más érdekek sérülnének, pl. ha birtokháborítás elkövetésére kerülne sor, amiatt a jogszabály adta lehetőségek keretei között léphet fel, de a társasház által felállított, az SzMSz-ben meghatározott szankciórendszert a társasház jogszerűen nem működtethet.

Ha a perbelihez hasonló szankciórendszer szabályozására az SzMSz-ben jogszerűen kerülhetne sor, perbeli szabályozás akkor is önmagában végrehajthatatlan. A perbeli SzMSz nem szabályozza, hogy a szankció alkalmazásáról ki dönt, ki állapítja meg például, hogy fennáll-e a közös tulajdon használata vonatkozásában a jogsértő helyzet, a jogsértő helyzet hány napig állt fenn, ki dönt arról, hogy valaki szabálysértést követ el (például hangosan hallgatja a rádiót), e személlyel szemben milyen összegű pénzbírság kiszabása indokolt, tekintve, hogy az SzMSz csak annak maximumát határozza meg. Az SzMSz megfogalmazásából egyébként az is következik, hogy nemcsak a tulajdonos, hanem a lakásban tartózkodó személy pl. családtag, vendég is pénzbírsággal sújtható, mely személyekre az SzMSz nyilvánvalóan rendelkezést nem tartalmazhat.

Szabályok betartatásának járható útjai

Habár a szankciórendszer előírását a bírói gyakorlat nem tartja megengedhetőnek, egyéb eszközök is rendelkezésre állnak a társasházak számára, annak érdekében, hogy a háborítatlan együttéléshez szükséges szabályokat betartassák.

A birtokvédelem

A társasházi közös tulajdonban álló részek vonatkozásában a tulajdonostársak, mint közös birtokosok egymással szemben is jogosultak birtokvédelemre. A birtokháborító magatartás a közös tulajdon vonatkozásában többnyire a közös használat akadályozásában merül ki, de birtokháborítást követ el az a tulajdonostárs is, aki a házirenden alapuló használati rendet önkényesen megváltoztatja vagy a másik tulajdonostársat a részére biztosított kizárólagos használatban zavarja.

Nem csak a közös tulajdon vonatkozásában, de a külön tulajdonban álló lakások háborítatlan használata érdekében szintén megilleti egymással szemben a tulajdonostársakat a birtokvédelem. Ez a jogvédelem elsősorban a Ptk. közös tulajdonról szóló szabályain alapul, mely kimondja, hogy a tulajdonos a dolog használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen a szomszédait szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogai gyakorlását veszélyeztetné.

A birtokos (tulajdonos) a jegyzőtől egy éven belül kérheti az eredeti birtokállapot helyreállítását vagy a zavarás megszüntetését. A jegyző elrendeli az eredeti birtokállapot helyreállítását és a birtoksértőt a birtoksértő magatartástól eltiltja. A jegyző kérelemre jogosult a hasznok, a károk és a költségek kérdésében is határozni.

A tűzvédelmi szabályok

A társasház folyosóin, lépcsőházában, közös tulajdonban álló egyéb területeken a tulajdonostárs által hagyott ingóságok nem csak a békés együttélést veszélyeztethetik, de tűzvédelmi szempontból sem biztonságosak. Társasház megfelelő tűzvédelme a lakók közös érdeke, és egyúttal a társasház kezelőjének felelőssége is.

A társasházkezelők, lakók, bérlők tűzvédelmi kötelezettségeit jogszabályok határozzák meg. Az előírások betartását az illetékes katasztrófavédelmi kirendeltség, mint első fokú tűzvédelmi hatóság ellenőrzi, és a szabálytalanságokért bírságot szab ki, amely adók módjára behajtandó köztartozás. A hatósági ellenőrzés előzetes írásos kiértesítést követően vagy kiértesítés nélkül, váratlanul történik. Közérdekű, lakossági bejelentésre a hatóság azonnali ellenőrzést tart.

Többek között szabálytalanságnak minősül „az épületek menekülési útvonalain éghető anyagú installációk, dekorációk, szőnyegek, falikárpitok, továbbá egyéb éghető anyagoknak az elhelyezéssel érintett fal- vagy a padló felületének 15%-ánál nagyobb mértékű részét borító elhelyezése (a beépített építési termékek és a biztonsági jelek.)” A kiszabható bírság ebben az esetben 20.000 forinttól 500.000 forintig terjed.

A házirend betartása, mint a békés együttélés kulcsa

A házirendben kell tehát szabályozni a közös tulajdonban lévő területek, helyiségek használatának szabályait. Ennek keretében előírható például, hogy a közös területekről a tulajdonostárs saját maga köteles az általa okozott szennyezést eltávolítani, a közös területeken, helyiségekben (pinceterület, közös tároló-helyiség, stb.) tűzveszélyes anyagokat tilos tartani stb.

A társasház a SzMSz-ben meghatározott házi rend megsértése esetére nem jogosult szankciórendszert kialakítani. Ha a házirendben foglaltakkal ellentétes tevékenységet külön felszólítás ellenére sem szüntetik meg és ez – adott esetben – birtokháborítást, vagy egyéb jogszabályba ütköző tevékenységet (tűzvédelmi szabálytalanságot, csendháborítást) jelent, a közös képviselő, a tulajdonosok illetve a birtokosok az illetékes hatóság eljárását kezdeményezhetik.