A Kúria egy nemrég közzétett határozatában megállapította, hogy az ügyleti okirat abban az esetben nem alkalmas az ingatlan vitatott forgalmi értékének megállapítására, ha annak megkötése nem volt kényszertől mentes és független. Abban az esetben, ha az ügyleti okirat nem bizonyítja az ingatlan forgalmi értékét, annak megállapítása szakkérdés az eljárás során.

A felperes jogelődje és az alperes között hitelszerződés került megkötésre, mely alapján az alperes ingatlanvásárlásra nyújtott kölcsönt, így a hitelszerződés biztosítékaként jelzálogszerződés is megkötésre került. A felperes jogelődje a kölcsönből megvásárolt ingatlanokon üzlethelyiségeket alakított ki, és a bérleti díjakból származott a bevétele.

A felek a hitelszerződést később módosították, és az alperes javára vételi jogot alapítottak az ingatlanokon (üzlethelyiségeken). Az alperes ezt követően azonnali hatállyal felmondta a hitelszerződést és élt a vételi jogával, mely alapján a tulajdonjoga bejegyzésre került az ingatlan-nyilvántartásba. Az alperes gyakorolta a bérbeadói jogokat is, és az üzlethelyiségekre vonatkozó bérleti díjak egy részét beszedte.

Az adós felperes pert indított a tulajdonjoga visszajegyzése érdekében, mely perben a bíróság elrendelte a felperes tulajdonjogának a visszajegyzését az ingatlanokra, az alperes szerződésszegő magatartása következtében. A felperes ezt követően értékesítette az ingatlanokat, melyből a kölcsöntartozásait megfizette.

A felperes jogelődje egy másik perben kártérítés megfizetésére kérte kötelezni az alperest, arra hivatkozva, hogy az alperes szerződésszegő magatartásával – tehát a hitelszerződés lejárati idő előtt történő felmondásával és a bérleti díjak beszedésével – kárt okozott, és ennek eredményeként az ingatlanok értéke csökkent.

A felperes a másodlagos kereseti kérelmében is kártérítés megfizetésére kérte kötelezni az alperest, tekintettel arra, hogy álláspontja szerint az ingatlanokba befektetett önrész nem térült meg az alperes jogellenes magatartása következtében.

Az elsőfokú bíróság a felperes keresetét elutasította. A bíróság az ítéletében rögzítette, hogy a felperes által állított vagyoncsökkenés, nem áll ok-okozati összefüggésben az alperesi jogellenes magatartással, tekintettel arra, hogy már a hitelszerződés módosításában is elismerték a tartozás fennállását, és nem tudta a felperes megfelelően bizonyítani, hogy képes lett volna a hitel törlesztésére.

Az értékesítés nem az alperes jogellenes magatartásának a következménye volt, ugyanis a felperes jogelődje ekkor már nem állt jogviszonyban az alperessel, és egy harmadik féllel költötte az adásvételi szerződést. Az ingatlanok forgalmi értékének a megállapítására a bíróság szakértőt rendelt ki.

A bíróság alaptalannak tartotta továbbá azt a felperesi hivatkozást, hogy a törlesztési kötelezettségét az alperes jogellenes magatartása következtében nem tudta teljesíteni.

A felperes által előterjesztett fellebbezést a másodfokú bíróság elutasította és hatályában fenntartotta az elsőfokú ítéletet. Kiemelte, hogy az elsőfokú bíróság szabálysértés nélkül folytatta le az eljárást, és megfelelően jártak el akkor, amikor elutasították a felperesi kérelmet arra vonatkozóan, hogy kizárja a bíróság az igazságügyi szakértőt.

Az elsőfokú bíróság alapos okkal hagyta figyelmen kívül az első szakértői véleményt, mivel az ingatlan értéke megállapításának módjai közül csak egy került felhasználásra, míg az egyesített szakvéleményében mindhárom értékelési mód – a hozzászámításon alapuló, a költségalapú, valamint a piaci összehasonlító módszer – szerepel.

A felperes felülvizsgálati kérelmet terjesztett elő. A felperes a kérelmében kiemelte, hogy a jogszabálysértően állapították meg a kár mértékét, nem oldották fel a szakvélemények közötti különbségeket, és tévesen vonták le azt a következtetést, hogy a felperesi vagyon nem csökkent.

Emellett hangsúlyozta, hogy az ingatlan értékét az adja, hogy mennyit hajlandóak adni azért az ingatlanért azok, akik meg szeretnék vásárolni. Továbbiakban a felperes szerint a bíróságok figyelmen kívül hagyták azt a tényt, hogy az értékesítés kényszerértékesítés volt.

A másodfokú bíróságnak álláspontja szerint úgy kellett volna eljárnia, hogy elsősorban az elsőként kirendelt szakértői véleményt kellett volna figyelembe vennie, és nem az egyesített szakvéleményt, tekintettel arra, hogy a felperes már a magánszakértővel bizonyította az egyesített szakvélemény valótlanságát. Ennek feloldására, a másodfokú eljárásban a szakértők együttes meghallgatását kellett volna foganatosítania a bíróságnak.

A Kúria a felperes felülvizsgálati kérelmét elutasította, és megállapította, hogy a jogerős ítélet nem jogszabálysértő. Ítéletében rögzítette, hogy a forgalmi érték az ingatlan szabad forgalmú eladása esetén kapható vételárat jelenti. Az ingatlan forgalmi értékének megállapítása a felek egyező nyilatkozata hiányában szakkérdés és nem jogkérdés.

A magánszakértő és a perszakértő együttes kihallgatása csupán célszerű lehet – a célszerű eszközt a bíróságnak esetről esetre kell vizsgálnia –, de nem eljárásjogi követelmény. Rögzítette továbbá, hogy pusztán a pert megelőzően és más ingatlanokkal kapcsolatban végzett eseti szakértői tevékenység önmagában nem ad okot a szakértő kizárására.

Összegzés: Fentiek alapján az ingatlan forgalmi értékének a megállapításánál fontos azt figyelembe venni, hogy az a szabad forgalmú eladása esetén kapható vételárat jelenti, és az adásvételi szerződés abban az esetben tükrözi a valós vételárat, ha az minden kényszertől mentes.

Egy ingatlan forgalmi értékének perbeli megállapítása során a bíróság szakértőt rendel ki, tekintettel arra, hogy az ingatlan értéke szakkérdés, és nem jogkérdés.