A Kúria Közigazgatási Kollégiuma nemrégiben közzétett határozata szerint amennyiben az övezeti előírások változása az ingatlan forgalmi értékét csökkenti és ebből a tulajdonosnak kára származik, akkor a tulajdonost kártalanítás illeti meg.

A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróságot a per újabb tárgyalására és újabb határozat hozatalára utasította ugyanis az elsőfokú bíróság feladata annak megállapítása, hogy a HÉSZ hatályba lépése hatással volt-e az ingaltan beépíthetőségére vagy az ingatlanra vonatkozó valamely jogra, amelynek elmaradása miatt a másodfokú bíróság nem dönthetett. Az ítélőtábla a megismételt eljárásra előírta, hogy az elsőfokú bíróságnak a tényállást teljeskörűen kell tisztáznia, ennek részeként megállapítania azt, hogy az ÁRT hatálya alatt az ingatlanon milyen módon lehetett vagy lehetett-e egyáltalán alkalmazni a beépítési szabályokat, azaz beépíthető volt-e az ingatlan, avagy nem. Amennyiben arra a következtetésre jut, hogy az ingatlan az ÁRT hatálya alatt beépíthető volt, állást kell foglalni arról, hogy a HÉSZ hatályba lépését követően az ingatlan beépítésére vonatkozó övezeti előírás megváltozott-e, az kihatott-e a beavatkozót illető és megjelölt jogosultságra.

A Kúria Önkormányzati Tanácsa határozatával megsemmisítette a HÉSZ azon rendelkezéseit, amelyek a perbeli építési övezetben teljes közművesítettség meglétét szabták feltételül építési engedély kiadásához. A felperes az alperes jogelődjének törvényességi felhívására hatályon kívül helyezte a HÉSZ azon rendelkezéseit, amelyek az építési engedély kiadásához a közlekedési területek szabályozását is feltételként előírták, továbbá amelyek a közutak szélesítéséhez szükséges ingatlanrészek lejegyzését a később elkészítendő útépítési engedélyterv alapján rendelték végrehajtani.

A megismételt eljárásban az elsőfokú bíróság az alperes határozatát akként változtatta meg, hogy a beavatkozónak és személynek fizetendő kártalanítás összegét 3.179.792, – Ft összegben állapította meg, ezt meghaladóan a keresetet elutasította. Az elsőfokú bíróság az ÁRT és a HÉSZ egybevetésére alapítottan rögzítette, hogy a perbeli ingatlan beépítésének feltételei szigorodtak a HÉSZ hatálybalépésével, alapvetően két területen: a közművek rendelkezésre állása és az út szabályozása tekintetében. A HÉSZ övezeti előírásai ténylegesen azt eredményezték, hogy a perbeli ingatlanra nem lehetett építési engedélyt kapni.

A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét az alperes határozatára kiterjedően megváltoztatta akként, hogy a beavatkozó és személy korlátozási kártalanítás iránti kérelmét elutasította. A másodfokú bíróság álláspontja szerint az az építési szabályok szigorodása a korlátozási kártalanításra való jogosultságot önmagában nem alapozza meg, ahhoz szükséges, hogy az közvetlenül a tulajdonosnak vagy a haszonélvezőnek tényleges kárt okozzon. A másodfokú bíróság megállapítása szerint az ingatlan az ÁRT hatálya alatt nem minősült sem beépíthetőnek, sem beépíthetővé tehetőnek, illetve annak megteremtésére reális lehetőség nem volt, így a korlátozási kártalanítás jogalapja sem állt fenn. Az építési jog korlátozása az ingatlannal kapcsolatban nem volt megállapítható, ezért annak sem volt relevanciája, hogy a HÉSZ hatálybalépése abban okozott-e értékcsökkenést, mivel az értékcsökkenés és az építési jogok korlátozása között ok-okozati kapcsolat nem állt fenn.

A jogerős ítélettel szemben a beavatkozó felülvizsgálati kérelmet terjesztett elő, amely a Kúria álláspontja szerint az alábbiak szerint alapos.

A Kúria kifejtette, hogy a perbeli ingatlan megvételének követelését tartalmazó 2014. februári irat korlátozási kártalanítási kérelem benyújtásának minősül, így az egy éves határidő ezzel az irattal megkezdődött. A korlátozási kártalanításra irányuló igény nem évül el, mivel a korlátozási kártalanításra vonatkozó, az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény elévülési szabályt nem tartalmaz és a Polgári Törvénykönyv szabályainak alkalmazására nem ad lehetőséget. Továbbá a korlátozási kártalanítási igény jogosultság nem kötelmi, hanem dologi jogi jellegű.

A Kúria által megállapításra került, hogy a bírói gyakorlat alapján fő szabály szerint, ha az ingatlan új övezeti besorolása a korábbi övezeti besoroláshoz képest a forgalmi értékben csökkenést eredményez, akkor fennáll a tulajdonos vagy haszonélvező kára, ehhez kapcsolódóan a kártalanítás jogalapja.

Az ÁRT üdülőterületbe sorolta a perbeli ingatlant és az abban foglalt rendelkezések alapján a perbeli ingatlan beépíthető volt abban az esetben ha az alapközművek rendelkezésre álltak és az ingatlan a szabályozási terv szerint leszabályozott, illetve minimum 7 méter szélességű közúthoz csatlakozással rendelkezett. Az ÁRT hatálya alatt a területre szabályozási terv nem készült, vagyis a beépíthetőség egyik feltétele nem teljesült. Ezen feltétel teljesülése a felperes hatáskörébe tartozott, a szabályozási tervet csak a felperesi önkormányzat alkothatta volna meg. Azonban attól függetlenül, hogy az ÁRT szerinti egyik feltétel -amely a megvalósulása a helyi önkormányzat (felperes) szándékától és magatartásától függ – nem teljesült még nem jelentette azt, hogy az ingatlan beépíthetetlen volt.

A HÉSZ az ingatlant építési övezetbe sorolta és a rendelkezése szerint az ingatlanra új építési engedély csak teljes közműellátás rendelkezésre állása és a szabályozásban rögzített közlekedési területek szabályozásának megtörténte esetén adható.

A Kúria által megállapításra került, hogy az ingatlan a HÉSZ hatálybalépésével jogi értelemben beépíthető maradt, azonban a gyakorlatban a beépítés lehetősége a minimálisra csökkent. Az ingatlanra vonatkozó övezeti előírások változása miatt az ingatlan beépíthetősége és hasznosíthatósága jelentősen korlátozottá vált, vagyis a jogszabályban a kártalanítás feltételeként szabályozott egyik vagylagos feltétel teljesült. A HÉSZ hatálybalépése az ingatlan beépíthetőségét jelentős mértékben korlátozta, ezért ez a változás a tulajdonosok számára aránytalan korlátozást jelenthet, azaz kárt okozhat. A Kúria által tehát megállapításra került, hogy a beavatkozó korlátozási kártalanítási igényének jogalapja fennáll.