Napjainkban számos problémát okoz, hogy a társasházi lakások úgy kerülnek eladásra, hogy a korábbi tulajdonos jelentős összegű közös költség tartozást halmoz fel. Ezen esetben pedig felmerül a kérdés, hogy a felhalmozott közös költség tartozás a korábbi vagy az új tulajdonostól követelhető-e.

Ki fizeti meg a felhalmozott közös költség tartozást abban az esetben, ha erre vonatkozó szabályozás nincs a társasház alapszabályában vagy a szervezeti és működési szabályában (SZMSZ)?

A Polgári törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (továbbiakban: Ptk.) és a Társasházakról szóló 2013. évi CXXXIII. törvény (továbbiakban: Thtv.) nem tartalmaz egyértelmű rendelkezéseket a társasházi közös költség tartozás megfizetéséről tulajdonváltozás esetére. A bíróság többségi álláspontja szerint azonban a felhalmozott közös költség-tartozás az az eladót terheli, tehát az új tulajdonostól, a vevőtől nem lehet követelni annak megfizetését. Mindezek alapján a felhalmozott közös költség-tartozás kizárólag akkor terheli az új tulajdonost, ha erre vonatkozóan tartozásátvállaló nyilatkozatot tett.

A Thtv. 46. §-a is a vevő érdekeit tartja szem előtt, tekintettel arra, hogy ezen szabály alapján a korábbi tulajdonos (eladó) kérésére a közös képviselő köteles írásbeli nyilatkozatot kiadni a közösköltség-tartozásról, valamint  külön nyilatkozat hiányában is az eladónak az ingatlan per-, teher- és igénymentességéről tett szavatossági nyilatkozata a közösköltség-tartozás alól történő mentesség szavatolására terjed ki.

Felhívjuk azonban a figyelmet arra, hogy a fenti kérdésben nem egységes a bírósági gyakorlat, vannak olyan jogesetek is, melyben a felhalmozott közösköltség-tartozás megfizetésére a vevőt, tehát az új tulajdonost kötelezik.

Álláspontunk szerint a legjobb megoldás azokra az esetekre, ahol nincs a felhalmozott közösköltség-tartozás rendezésnek a kérdése szabályozva az alapszabályban vagy az SZMSZ-ben, az az, ha ez az adásvételi szerződés megkötése során szabályozásra kerül, vagy a fent említett nyilatkozat közös képviselőtől történő bekérésével, vagy pedig az eladó által megtett szavatossági nyilatkozattal.

Társasházi közös költség tartozás megfizetése abban az esetben, ha az az alapszabályban vagy az SZMSZ-ben szabályozva van

A Kúria legfrissebb felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállása szerint a vevő (továbbiakban: alperes) által megvásárolt társasházi ingatlan közös költségét a korábbi tulajdonos nem fizette, mely hátralék az alperes tulajdonszerzését követően jelentős összegűre növekedett. A társasház alapító okirata és a felek közötti megállapodás egymással azonosan kimondta a tulajdonos jogutódja és a korábbi tulajdonos egyetemleges felelősségét a közös költség megfizetéséért. A társasház (továbbiakban: felperes) a tartozás megfizetésére mindezek alapján az alperest, tehát a vevőt szólította fel, majd fizetési meghagyás kibocsátásával követelésének egy részét az alperes kiegyenlítette, azonban a fennmaradó összeg kapcsán az eljárás perré alakult.

A felperes a fennmaradó közös költség, valamint annak kamatainak megfizetésére kérte kötelezni az alperest, aki a kereset elutasítását kérte arra hivatkozva, hogy a tartozást jogelődjei halmozták fel, ezért azok velük szemben érvényesíthetők. Hivatkozott továbbá az SZMSZ és alapító okirat törvénybe való ütközésére is.

Az elsőfokú bíróság az egyetemleges felelősséget előíró SZMSZ és alapító okirat alapján a keresettel egyezően marasztalta az alperest. Az alperes fellebbezése okán eljáró másodfokú bíróság az ítéletet részben megváltoztatta, a marasztalás összegét csökkentette, egyebekben a keresetet elutasította, mivel az indoklás szerint az alperes fizetési kötelezettsége a Tht. 46. § (2) bekezdése, valamint a Ptk. tulajdonjogi szabályaiból erednek, így vele szemben csak a tulajdonszerzését követően keletkezett tartozás megfizetése érvényesíthető, az SZMSZ és alapító okirat rendelkezései rá nem vonatkoznak.

A Kúria döntésében túlnyomórészt az elsőfokú bíróság ítéletével és jogi indokaival értett egyet. Helytálló volt az elsőfokú bíróság megállapítása, miszerint a jogutód nem kizárólag tulajdonjogi hányadot vásárolt, hanem a társasházi pozíció jogutódja is lett, amelyet az ingatlan-nyilvántartásban is megtekinthető SZMSZ és alapító okiratok határolnak körül, mely ismeretének hiányára az alperes nem hivatkozhat.

Továbbiakban a Kúria az SZMSZ és alapító okirat közös költség tartozás esetén való egyetemlegességet kimondó rendelkezésének a törvényességét vizsgálta, mely során megállapította, hogy a törvény nem zárja ki ilyen jellegű szabály alkotását, így az új tulajdonosnak számolnia kell azzal, hogy a felhalmozott közös költség tartozásért maga is helytállni köteles. Mindezek alapján a Kúria hatályon kívül helyezte a másodfokú bíróság döntését, és az elsőfokú ítéletet helybenhagyta.

A Kúria szerint tehát a korábban felhalmozódott közös költség tartozásért való egyenlő mértékű helytállási kötelezettség a korábbi és az új tulajdonos esetében a társasházi alapító okiratban, illetve SZMSZ-ben kiköthető, annak törvényi akadálya nincs.

Az adásvételi szerződések megkötése során tehát mindenképpen javasolt, hogy az alapszabályt és az SZMSZ-t a vevő figyelmesen elolvassa, annak érdekében, hogy az őt terhelő kötelezettségekkel pontosan tisztában legyen, és a tulajdonszerzését követően ne fordulhasson elő olyan eset, hogy pl. az SZMSZ rendelkezései szerint a korábbi tulajdonos által felhalmozott közösköltség-tartozás megfizetésért felelősséggel tartozik.