A Kúria egy nemrég közzétett határozatában rögzítette, hogy a társasházi osztatlan közös tulajdon önállóan forgalomképtelen, ennek következtében elbirtoklás tárgya sem lehet.

A tényállás szerint a felperes megvásárolt egy társasházban található lakást. A lakáshoz tartozott egy terasz, mely L alakban vette körbe a felperesi ingatlant, a terasz által körbezárt, téglalap alakú füvesített terület pedig fél méter szintkülönbséggel csatlakozott a társasház kertjéhez. A felperes riasztóval és növényzettel vette körül a lakást, a teraszt, valamint a füves részt, és a füves részen medencét is elhelyezett, akként, hogy a csatornáját- és az áramrendszerét is a társasházi közös csatornába, illetve áramrendszerbe kötötte be. A medence elhelyezését követő 3. évben a társasház közgyűlése társasházi határozatban kötelezte a felperest, hogy az eredeti állapotot állítsa helyre, azaz a medencét bontsa le.

A felperes keresetében arra hivatkozott, hogy elbirtokolta a társasházi közös tulajdonban álló füves területet, és erre tekintettel a tulajdonjogának bejegyzését kérte a bíróságtól, továbbá a társasházi alapító okirat módosítását is kérte úgy, hogy az külön tulajdonú lakásához tartozó terasz az alapító okiratban foglaltakkal szemben nagyobb legyen. Másodlagos kereseti kérelme az ingatlan-nyilvántartás helyesbítésére irányult, úgy, hogy a terasz területe ténylegesen az általa meghatározott legyen, és kérte a tulajdoni hányadok ennek megfelelő rendezését is. Hivatkozott továbbá arra is, hogy a füves terület elkerítésével egyértelműen a közös tulajdon végleges megszüntetését kívánták elérni, és erre kizárólag építéshatósági okok miatt nem került sor.

Az alperesi ellenkérelem a kereset elutasítására irányult. Az alperesek kiemelték, hogy a felperes a medence telepítésével megsértette a többi tulajdonos jogos érdekét, és mivel a közös tulajdonú területek forgalomképtelenek, így azok elbirtoklása sem lehetséges.

Az elsőfokú ítéletében a bíróság megállapította, hogy az elbirtoklás nem történt meg, mivel álláspontja szerint a felperesi jogelődök nem használták a füves területet, így a 15 évi elbirtoklási idő még nem telt el. A felperes másodlagos kereseti kérelmet azok okból utasította vissza, mivel az ingatlan-nyilvántartás a bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak megfelelően tartalmazza a terasz területét, melynek következtében a felperesnek nem helyesbítést kellett volna kérni, hanem bejegyzés iránti igényt kellett volna támasztania. A másodfokú bíróság helybenhagyta az elsőfokú bíróság ítéletét, és rögzítette, hogy a társasház közös tulajdonban álló részei önálló ingatlanként nincsenek nyilvántartva, jogi értelemben nem léteznek, ezért elbirtoklásukra sincs mód.

A felperes felülvizsgálati kérelme következtében eljárt Kúria rögzítette, hogy a másodfokú bíróság helyesen észlelte azt a körülményt, miszerint a felperes egy forgalomképtelen telekrészt próbált elbirtokolni. A közös tulajdoni hányad azonban kizárólag a külön tulajdonnal együtt forgalomképes, így az elbirtoklás tárgya sem lehet. Rögzítette továbbá, hogy a társasház osztatlan közös tulajdonában álló telek részben sem kerülhet a tulajdonostársak külön tulajdonába, a törvény szerint ugyanis társasházi külön tulajdon tárgya csak lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség lehet. A másodlagos jogcímet tekintve a Kúria kimondta, hogy a bíróságok nem tévedtek, mivel az alapító okirat ’status aktus’ jellegű, tehát kötelező tartalmi eleme a társasházakban a közös és a külön tulajdonban álló területrészek feltüntetése.

Mindezekre tekintettel megállapítható, hogy a társasházi közös tulajdoni hányad csak a külön tulajdonnal együtt forgalomképes, tehát elbirtoklás tárgya sem lehet.