Ügyvédi irodánk 2004. óta foglalkozik speciálisan ingatlanokhoz kapcsolódó szerződések készítésével, valamint ingatlanokkal kapcsolatos polgári peres képviselettel.
A polgári perekben szerzett tapasztalatok nagy segítséget nyújtanak az ingatlan adásvételi szerződések körültekintő előkészítéséhez és elkészítéséhez.
Az alábbiakban kiemelnénk néhány nagyon fontos körülményt, melyet az ingatlan adásvételi szerződések megkötését megelőzően ajánlunk alaposan megvizsgálni:
- Előkészítés
Véleményünk szerint az ingatlan adásvételi szerződés aláírása egy olyan esemény, amelyen a szerződő felekben már semmilyen eldöntendő kérdés, bizonytalanság, kétely nem lehet. A jogi munka nagy része a szerződés előkészítése alatt történik, a szerződéskötést megelőzően a felek mindegyike megkapja a szerződés tervezeteket, azzal kapcsolatosan kifejti a véleményét, amelyet az eljáró ügyvéd továbbít a másik félnek – quasi közvetít a felek között – míg ki nem alakul a végleges szerződéses tartalom. A szerződések alapos előkészítése megelőzi azt a kellemetlen és a legtöbb jogi hibát előidéző helyzetet, amikor a szerződő felek a szerződés aláírásakor órákon keresztül tárgyalják meg a még tisztázatlan kérdéseket, tesznek újabb és újabb megoldási javaslatokat. Tapasztalatainak szerint ezen elhúzódó szerződéskötési eseményen a felek elfáradnak, nincs elég idejük átgondolni döntéseiket, ami nem kívánatos jogi vitákat eredményez. Mindezek megelőzése céljából tartjuk nagyon fontosnak a szerződés előkészítő tevékenységet, amely a szerződéskötést egy jó hangulatú, rövid eseménnyé teszi.
- Telekhatárok
Számos olyan perben képviseltük ügyfeleinket, ahol a nem megfelelő szerződés előkészítés következményeként egy évekig tartó vita alakult ki családi házak, építési telkek telekhatár problémai miatt. A gondos előkészítés része, hogy geodéta hasonlítja össze az ingatlan-nyilvántartásban szereplő telekhatárokat és a tényleges telekhatárokkal. Számos alkalommal kiderült, hogy a megvásárolandó ingatlan kertje kisebb a valóságban, mint amennyinek a tulajdon lap alapján lennie kellene, mert a szomszéd a kerítését nem megfelelően helyezte el és ezáltal értékes területet foglalt el az ingatlanból.
- Közútkapcsolat
Fontos ellenőrizni, hogy az adott ingatlan, amely a valóságban kiépített úton közelíthető meg, valójában közútnak minősül-e az ingatlan-nyilvántartásban, mert ennek hiányában építési engedély nem adható ki.
- Építési- és használatba vételi engedély hiánya
Irodánk peres tapasztalata alapján különös gondot fordítunk a megvásárolandó ingatlan építési engedélyeztetési eljárására. Amennyiben az adott ingatlan építési engedély nélkül épült, vagy a nélkül került bővítésre, úgy a gyanútlan vevőt kellemetlen meglepetések érhetik, ami akár bontás elrendeléséhez is vezethet. Előzetesen tehát mindenképp javasolt ellenőrizni, hogy az ingatlan rendelkezik-e jogerős építési és használatbavételi engedélyekkel.
- A közműszolgáltatások
Az ingatlanok műszaki jellemzői tekintetében különös jelentőséggel bír az, hogy az azokban levő közműszolgáltatások (víz, elektromos áram, gáz) a hatályos előírásoknak megfelelő kialakítású és biztonságos rendszereken keresztül legyenek elérhetőek. A későbbi problémák (akár életveszélyes állapotok) elkerülése érdekében javasolt, hogy a vevő szükség szerint megfelelő szakértelemmel rendelkező szakember közreműködésével a közműszolgáltatásokat biztosító rendszereket (például a gázvezetékek kialakítását és elhelyezését; a gázóra állapotát; a villanyóra, a biztosítékok, a kapcsolók és konnektorok állapotát; a vízóra állapotát) átnézze, átvizsgálja.
Építési telek vásárlása esetén jelentősége van még annak, hogy a közműszolgáltatások elérhetősége biztosítva van-e az ingatlanon. E körben jelentősége lehet annak, ha az adott építési telekre csak a szomszédos magántulajdonban álló ingatlanon keresztül lehet bevezetni a víz-, villany- és gázvezetéket, vagy éppen a csatornát. Ez esetben ugyanis az adott közműszolgáltatásnak a telken való biztosításához szükség van arra, hogy a szomszédos telekre a megfelelő szolgalmi jog bejegyzésre kerüljön. A bejegyzett szolgalmi jog esetében pedig annak ellenőrzése is célszerű, hogy azon keresztül mely közműszolgáltatás biztosítható, vagyis mi a bejegyzett szolgalmi jog tartalma.
- Elővásárlási jogok
Társasházak esetében az alapító okirat biztosíthat elővásárlási jogot a lakók részére az egyes lakások értékesítésének az esetére, így ennek ellenőrzésének az elmulasztása az ingatlan tulajdonjogának megszerzését akadályozhatja meg, ha utóbb valamely elővásárlásra jogosult lakó él ezen jogával és kéri a tulajdonjogának megállapítását.
Előfordul, hogy az adott ingatlan műemléknek minősül anélkül, hogy annak ténye az ingatlan-nyilvántartásban fel lenne tüntetve. Ezen esetben az államnak van elővásárlási joga a műemlékvédelmi hivatalon keresztül, ezért a hivatal elővásárlási jog lemondó nyilatkozatát is be kell szerezni.
- Közmű és közös költség tartozások
Fontos ellenőrizni a megvásárolandó ingatlant terhelő közüzemi és közös költség tartozásokat is. Előbbit a közműszolgáltatóktól kérhető igazolással, utóbbit a közös képviselőtől beszerezhető nyilatkozattal lehet ellenőrizni.
- Ikerházak
Ikerházak gyakran közös tulajdonban állnak. Ez esetben a gondos előkészítés keretében a birtokviszonyokat fontos tisztázni. Ez azért fontos, hogy ne kerülhessen a vevő abba a helyzetbe, hogy a szomszéd átjár a kizárólagosnak hitt kerten keresztül, amiről az eladó elfelejtett említést tenni. Mindenképp javasoljuk az ikerház szomszédok estében a használati megállapodás megkötését, amely a földhivatalba beadható, a jogutódokra kiterjedően is megköthető, így újabb kellemetlen meglepetések kerülhetők el.
Az ikerházak esetében jellemzően egy közös fal választja el az egyes tulajdonosok által használt lakásokat. Ezen válaszfal kialakítása pedig jelentősen befolyásolja a megvásárolni kívánt ingatlan használhatóság, illetve adott esetben annak biztonságát. Ugyanis jelentős mértékben rontja a lakás használati értékét, ha a válaszfal hangszigetelése nem megfelelő, és ezért a szomszéd mindennapi életével együtt járó zajokat is el kell viselni. Emiatt javasolt az ingatlannak a szerződéskötést megelőző többszöri megtekintése, a szomszédból átszűrődő hanghatások megfigyelésével, amely esetében célszerű az egyes megtekintéseket olyan napszakban megtartani, amikor a szomszédos lakást is használják.
- Lakás vagy nyaraló
Az ingatlan adásvételi szerződések egyik állandó tartalmi eleme az ingatlannak az ingatlan-nyilvántartási minősítése, vagyis az, hogy az ingatlan „lakás”, „kivett lakóház”, „kivett hétvégi ház” vagy ezektől eltérő besorolású. Ez a minősítés ugyanis több szempontból is jelentőséggel bírhat. Az illeték- és adójogszabályok a lakó ingatlanok esetében különböző kedvezményeket, mentességeket biztosítanak, amelyek igénybevétele esetén az ingatlan-nyilvántartási megnevezés a meghatározó. Emellett az ingatlannak a tulajdoni lapon szereplő minősítése azt is meghatározhatja, hogy az adott ingatlan milyen célra használható, annak használata valamilyen szempontból korlátozott (például csak időszakos használatra van kialakítva). Természetesen előfordulhat, hogy az ingatlan valós műszaki kialakítása eltér a bejegyzett minősítéstől. Emiatt például a hibás teljesítés vizsgálata során elsősorban a valós állapotokat kell figyelembe venni.
- Bankhitel
A hitelt nyújtó pénzintézetek szinte mindegyikének honlapján megtalálhatók azok a feltételek, amelyeket az adásvételi szerződéssel szemben támasztanak a kölcsön folyósításához. Ez könnyen beszerezhető, érdemes tanulmányozni, hogy elkerülhető legyen a szerződés későbbi módosítása.
- Állami támogatás – CSOK
Az állam által a lakásvásárláshoz nyújtott támogatások, így különösen a Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) esetében a jogszabályok meghatározzák az ingatlanok azon műszaki paramétereit (például: komfortfokozat, alapterület), amelyek szükségesek a támogatás igénybevételéhez. Amennyiben a vevő a vételár kifizetéséhez CSOK-ot, vagy egyéb állami támogatást kíván igénybe venni, akkor javasolt, hogy a szerződéskötést megelőzően, akár a hitelt nyújtó pénzintézet előzetes értékbecslésének az igénybevételével felmérésre kerüljön az ingatlan abból a szempontból is, hogy megfelel-e a vonatkozó jogszabályi feltételeknek. Előfordulhat, hogy az ingatlan alapterülete a tulajdoni lapon szereplő alapterülettől eltér. Az ingatlan műszaki paramétereinek azonban nem csak az állami támogatások tekintetében van jelentősége, hanem azt is befolyásolja, hogy a hitelt nyújtó pénzintézet a hitelt az igénybe venni kívánt összegben fogja-e folyósítani, vagy annál kevesebb lesz az elérhető hitelösszeg.
Természetesen a CSOK-ra, illetve az egyéb állami támogatásokra vonatkozó jogszabályok nem csak az ingatlanokra, hanem a vevőre is külön feltételeket határoznak meg. Emiatt javasolt, hogy a szerződéskötést megelőzően a személyi feltételek is biztosítva legyenek.
Reméljük, hogy a fenti tájékoztató anyagunk meggyőzte a kedves olvasóinkat is arról, hogy az ingatlan-adásvételi szerződések készítése nem pusztán a számítógépen megnyitott sablon szerződés adatokkal feltöltését jelenti, illetve a megfelelő szakértő ügyvéd kiválasztása során sem feltétlenül a legalacsonyabb ügyvédi munkadíj az egyetlen mérlegelendő körülmény.
