Szomszédos ingatlan elbirtoklása

Ki érvényesítheti a szomszédos ingatlan elbirtoklására vonatkozó jogot?

Az ügy alapjául szolgáló tényállás szerint a felperes és lánya tulajdonában lévő ingatlant adásvételi szerződéssel értékesítette 2014. január 31. napján. A vevők tulajdonjogát az ingatlannyilvántartásba bejegyezték. Az értékesített ingatlannal szomszédos közterület megjelölésű két ingatlan az alperes kizárólagos tulajdona.

A felperes az ingatlan értékesítését megelőzően benyújtott keresetében annak a megállapítását kérte, hogy az alperes tulajdonában álló egyik ingatlanból 328 m2, míg a másik ingatlan területéből 18 m2 tulajdonjogát elbirtoklás címén megszerezte. A perben csatolta a jogerős telekalakítási engedélyt és az annak mellékletét képező záradékolt változási vázrajzot.

Az alperes azzal védekezett az ügyben, hogy mindkét ingatlan közterület megjelölésű, és az önkormányzat rendelete alapján forgalomképtelenek.

Az elsőfokú bíróság a felperes keresetét elutasította arra hivatkozva, hogy a perben az alperes bizonyította, hogy mindkét ingatlan forgalomképtelen, így azok tulajdonjoga, illetve a felperes által megjelölt területrészek tulajdonjoga elbirtoklás címén nem volt megszerezhető.

A felperes fellebbezését arra alapította, hogy az elsőfokú bíróság a jogvita elbírálásához szükséges tényállást tévesen állapította meg, mert nem azt kellett volna vizsgálnia elsődlegesen, hogy az alperes két ingatlana forgalomképtelen-e, hanem azt, hogy a felperes által állított ingatlanrészek elbirtoklásának a törvényi feltételei fennállnak-e.

Az ügyben eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta, azzal az indokolással, hogy szerinte megállapítható volt, hogy a felperes által csatolt vázrajz nem alkalmas az ingatlanok megoszthatóságának igazolására, a vázrajz szerinte a felperes ingatlana eladását követően módosított kereseti kérelemnek nem felel meg, mert a felperes nem rendelkezik az ingatlan tulajdonjogával, amelyhez telekalakítással hozzá lehetne csatolni az elbirtokolni kért ingatlanrészeket. Hangsúlyozta, hogy a “kiemelés” lehetősége kizártnak tekinthető, ezért a felperesnek a perbeli ingatlanok meghatározott része elbirtoklására vonatkozó kereseti kérelme a megoszthatóság hiánya miatt nem megalapozott.

A jogerős ítélet ellen a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amely annak a hatályon kívül helyezésére és az első fokon eljárt bíróság új eljárásra és új határozat hozatala utasítására irányult.

A felperes a felülvizsgálati kérelmében arra hivatkozott, hogy az ügyben eljáró bíróságok a tényállást nem teljeskörűen tárták fel, azt helytelenül állapították meg, a bizonyítékok okszerűtlen értékékelése alapján a jogerős ítélet téves ténybeli és jogi következtetéseket tartalmaz. Utalt arra, hogy az elsőfokú bíróság felhívására ő és az szomszédos ingatlanok tulajdonosai a változási vázrajzot valóban közösen készíttették el, mert a földmérő és a földhivatal az egységes rendezést tartotta észszerűnek. Továbbá előadta, hogy több beadványában jelezte, hogy a tulajdonában álló ingatlant időközben értékesítette, azonban az elsőfokú bíróság nem adott tájékoztatást arról, hogy neki az új tulajdonosokat “perbe kell hívnia”. A felperes hivatkozott arra is, hogy a bírói gyakorlat szerint a jogi képviselő nélkül eljáró felet anyagi jogairól is tájékoztatni kell annak érdekében, hogy eljárási jogait megfelelően gyakorolhassa. Valamint sérelmezte, hogy az elsőfokú bíróság a kereseti kérelme tekintetében nem tájékoztatta arról, hogy a változási vázrajz nem felel meg a kereseti kérelemnek.

A Kúria megállapította, hogy a felperes felülvizsgálti kérelme nem alapos az alábbi indokokra tekintettel.

A Polgári Törvénykönyv kimondja, hogy elbirtoklás útján megszerzi a dolog tulajdonjogát, aki a dolgot sajátjaként, ingatlan esetében tizenöt, más dolog esetében pedig tíz éven át szakadatlanul birtokolja. Továbbá úgy rendelkezik, hogy az ingatlan tulajdonjogát elbirtoklás útján akkor sem lehet megszerezni, ha az elbirtoklás feltételei csak a föld egy részére vonatkozóan állnak fenn, és a föld nem osztható.

Ha a föld osztható, akkor az elbirtoklásra két módon kerülhet sor. Az egyik eset az, ha az elbirtokolt terület önálló ingatlanként az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető. A másik eset, ha a szomszédos ingatlan tulajdonosa az elbirtokló, és az általa elbirtokolt földrészletet a saját ingatlanához akarja csatolni. Ez utóbbi esetben elbirtoklási igényt csak a szomszédos ingatlan tulajdonosa érvényesíthet. Ha az elbirtoklást állító fél ingatlanát az elbirtoklási idő elteltét követően értékesíti, közvetlenül már nem érvényesítheti az elbirtoklással összefüggő tulajdoni igényét. A különös jogutód az igény érvényesítésére pedig akkor jogosult, ha a felek az elbirtoklással szerzett tulajdon átruházásában is megállapodnak. Ez a megállapodás egy sajátos dologi jogi ügylet, amelynek az a célja, hogy a jogutód a jogelőd köztes szerzésén – elbirtokláson alapuló – tulajdoni igényét utóbb a megállapodás alapján érvényesíthesse, de az ő szerzése a megállapodáson alapul.

Az adott ügyben a felperes olyan módon érvényesített elbirtoklási igényt, hogy az általa beszerzett telekmegosztási engedély szerint kívánta az elbirtokolt területet a saját ingatlanához csatolni, amely annak eredményeként az ingatlan részévé válik. A felperes és a lánya azonban az ingatlanukat a per során harmadik személy részére értékesítették, így a felperes perbeli legitimációja az értékesítés folytán megszűnt, az elbirtoklási igény érvényesítésére már nem volt jogosult. Ebből következően a keresete már nem volt következetes, mert az általa előadott tények és a per egyéb adatai alapján az érvényesíteni kívánt jog őt már nem illette meg, a változatlan tényállításaiból számára érvényesíthető jog már nem fakadt.

A Polgári perrendtartás (Pp.) rendelkezéseiből nem következik, hogy a bíróságnak a feleket az anyagi jogaira, vagy arra ki kell oktatni, hogy a keresete nem következetes, mert az a fél által előadottakhoz és az által szolgáltatott bizonyítékok alapján eleve nem vezethet eredményre. Ha a fél perbeli legitimációval nem rendelkezik, vagy a kereset egyéb okból nem következetes, akkor az ügyben érdemi döntést kell hozni és a keresetet el kell utasítani. Nem a fél perbeli eljárási jogait érintő kérdés, hogy ő maga az adott igény érvényesítésére időközben bekövetkezett változás folytán már nem jogosult.

A Kúria a másodfokú bíróság okfejtését azzal egészíti ki, hogy a felperesnek a “kiemelés” lehetőségének a kizártságától függetlenül nem is volt olyan kereseti kérelme, amely szerint az elbirtokolni kívánt földterületet önálló ingatlanként szerezze meg, továbbá, hogy a csatolt telekmegosztási engedély és vázrajz azért sem volt megfelelő, mert egy csoportos telekmegosztásról rendelkezett, így az alapján az egyes érdekeltek tulajdoni igényt külön-külön nem érvényesíthettek. Emellett a változási vázrajz nem volt összehangban a kereseti kérelemmel, mert azon az elbirtoklással összefüggésben a felperes volt ingatlanához átcsatolandó terület a keresetben megjelölttől eltérő nagyságú volt. Ezzel kapcsolatban az elsőfokú bíróságot a Pp. rendelkezései alapján valóban tájékoztatási kötelezettség terhelte, de az előzőekben kifejtettekre figyelemmel megállapítható, hogy annak az elmulasztása az ügy érdemi elbírálására nem hatott ki.

Az ügy lényegét összefoglalva a Kúria kimondta, hogy abban az esetben, ha a telek elbirtoklására csak a szomszédos telekhez történő csatolásával kerülhet sor, akkor az elbirtoklási igényt kizárólag a szomszédos ingatlan mindenkori tulajdonosa érvényesítheti. Ebből kifolyólag, ha az elbirtokló az elbirtoklási idő leteltét követően az ingatlanát értékesíti, akkor már perbeli legitimációval nem rendelkezik, az igény érvényesítésére megállapodás alapján az új tulajdonos jogosult.

Jogi segítségre van szüksége a fenti témában?

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on email
Email
Share on print
Nyomtatás