Ha a közös tulajdon más módon nem szüntethető meg, vagy a természetbeni megosztás jelentős értékcsökkenéssel járna vagy gátolná a rendeltetésszerű használatot, a közös tulajdon tárgyait értékesíteni kell, és a vételárat kell a tulajdonostársak között megfelelően felosztani.” Ptk. 5:84.§ (2) bek.
Előzmény cikkeink:
Közös tulajdon megszüntetése 1. rész.
Közös tulajdon megszüntetése 2. rész.
Közös tulajdon megszüntetése 3 rész.
Közös tulajdon megszüntetése 4 rész.
Amennyiben a fent említett három megszüntetési mód egyikét sem találja a bíróság alkalmazhatónak, sor kerülhet az ingatlan árverés útján történő értékesítésére. Az árverési értékesítés feltételeit a bíróság határozza meg, így a bíróság dönt a legkisebb árverési vételárról is. Az árverésből befolyt vételárat a bíróság a tulajdonostársak között tulajdoni hányaduk arányában osztja fel.
A Ptk. rendelkezéseiben meghatározott sorrendiség azt sem zárja ki, hogy a bíróság egymás mellett, egyidejűleg különböző megszüntetési módokat alkalmazzon. Nincs anyagi jogi akadálya például annak, hogy arra alkalmas ingatlan esetén a megszüntetés egyidejűleg részben természetbeni megosztással, részben árverés útján történjék.
A bírósági végrehajtásról szóló törvény szerint, ha az ingatlan közös tulajdonát árveréssel kell megszüntetni, a bíróság pénzkövetelés végrehajtására irányuló végrehajtható okiratot állít ki. A pénzkövetelés behajtására irányuló végrehajtást a bíróság bármelyik tulajdonostárs kérelmére elrendelheti. Az ingatlanárverés szabályai azzal az eltéréssel irányadók, hogy a bíróság állapítja meg az ingatlan becsértékét, az árverési feltételeket, az eljárási költség viselésének és a befolyt vételár felosztásának módját (a bírósági végrehajtásról szóló 194. évi LIII. törvény 162.§). Az ingatlanra azonban bármelyik tulajdonostárs is árverezhet. Fontos szabály, hogy az ítéletben megállapított becsértéket a végrehajtás során sem a végrehajtó, sem a végrehajtást elrendelő bíróság nem szállíthatja le.
Az árverés elektronikus úton zajlik, vételi ajánlatot is elektronikus úton lehet megtenni. Egy árverés az árverési hirdetmény közzétételétől számított 60 napig tart. Ez a 60 nap három 20 napos szakaszra oszlik. Az ingatlanra az árverés első szakaszában legalább a kikiáltási ár 90%-ának, második szakaszában legalább a kikiáltási ár 70%-ának (lakóingatlan esetén 80%-ának), harmadik szakaszában legalább a kikiáltási ár felének (lakóingatlan esetén 70 %-ának) megfelelő összeggel tehető érvényes vételi ajánlat. Az árverés sikertelensége esetén az eljárást megismétlik.
Ha olyan közös ingatlanról van szó, amelyben az egyik tulajdonostárs bent lakik és nem hajlandó a kiköltözésre, ennek a körülménynek az értékre gyakorolt hatását megfelelően figyelembe kell venni, végső soron a saját bent lakása folytán előállt értékcsökkenést neki kell viselnie, ez kifejeződik az árverési vételár felosztási arányában.
