Felmondható-e a bérleti szerződés a rezsi költségek jelentős emelkedése esetén?

A bérleti szerződések esetében a bérlő a bérleti díj mellett köteles viselni a bérlemény használatával járó költségeket, így különösen a közös költséget és a rezsi költségeket (víz-, villany-, gáz- és csatornadíjakat).

A rezsi költségeket, azok mértékét a korábbi években meghatározta az ún. rezsicsökkentés, amely azt jelentette, hogy jogszabályban rögzítésre kerültek a szolgáltatók által felszámítható elektromos áram- és gázdíjak. Ezen előzetesen meghatározott elektromos áram- és gázdíjak kedvezőbbek voltak, mint a piaci alapú díjak. A bérlők tehát a lakásingatlanokra vonatkozóan abban a tudatban kötöttek bérleti szerződést, hogy a rezsidíjak nem fognak jelentős mértékben emelkedni, és azokat a kedvezőbb árszínvonalon lesznek majd kötelesek teljesíteni.

A 2022. júliusában elfogadott jogszabályi rendelkezések azonban az említett rezsicsökkentésre vonatkozó előírásokat jelentős mértékben módosították. Ennek következtében kizárólag a jogszabályban meghatározott mértékű fogyasztásig alkalmazandóak az előzetesen meghatározott alacsonyabb elektromos áram- és gázdíjak. Ezen fogyasztási értéket meghaladóan már a jelentősen magasabb, a piaci áron meghatározott elektromos áram- és gázdíjakat kell megfizetni a szolgáltató felé.

A fenti jogszabályi rendelkezések következtében a bérlők által teljesítendő rezsi költségek is nagymértékben emelkednek, amely a bérlők számára jelentős és a bérleti szerződés megkötésekor előre nem látott terhet jelent.

Emiatt felmerül az a kérdés, hogy a bérlő a lakásingatlanra vonatkozóan kötött bérleti szerződését megszüntetheti-e azon okból, mert a rezsi költségek a jogszabályi rendelkezések megváltozása miatt jelentős mértékben megemelkednek. A határozatlan időre kötött bérleti szerződés általában a szerződésben kikötött felmondási idő mellett indokolás nélkül megszüntethetők, tehát ezen szerződéstípusok esetében a bérleti szerződés megszüntetése a rezsiköltségek emelkedése miatt nem okoz problémát. A határozott időre kötött bérleti szerződések jelentik a problémát, amelyek esetében a felek a határozott idő letelte előtt nem jogosultak a felmondásra.

A határozott időre kötött bérleti szerződés rendes felmondással (vagyis nem a másik fél szerződésszegésére alapított azonnali hatályú felmondással) általában nem szüntethető meg, amennyiben a felek ettől eltérően nem állapodtak meg. A bérleti szerződésben a felek meghatározhatják azokat az eseteket, amikor rendes felmondással is megszüntethető a határozott idejű bérleti szerződés. Azonban nem jellemző, hogy a határozott időre kötött bérleti szerződés olyan rendelkezést tartalmazzon, amely lehetővé teszi a bérlőnek, hogy a rezsi emelkedése esetén a bérleti szerződést rendes felmondással megszüntesse.

A felek közötti szerződés mellett jogszabály is meghatározhat olyan eseteket (például a bérlő halála, ingatlan tulajdonosváltozása, korszerűsítési munkák az ingatlanban), amikor a határozott időre kötött bérleti szerződés rendes felmondással megszüntethető.

Azonban a jogszabály nem nevesíti külön azt az esetet, ha a jogszabályi rendelkezések megváltozása miatt a bérleménnyel kapcsolatosan felmerülő rezsi költségek nagymértékben megemelkednek. A határozott időtartamra kötött bérleti szerződés esetében tehát a jogszabály nem teszi lehetővé, hogy a rezsi költségeknek a felek által előre nem látott nagymértékű megemelkedése esetén akár a bérlő, akár a bérbeadó rendes felmondással megszüntesse a bérleti szerződést.

Amennyiben a bérlő ennek ellenére akként döntene, hogy a határozott időre kötött bérleti szerződést felmondással meg kívánja szüntetni a rezsidíjak aránytalan többletterhére hivatkozással, akkor a bérlő felmondása jogellenes lesz, és az nem fogja megszüntetni a bérleti szerződést. A bérbeadó tehát változatlanul követelheti majd, hogy a bérlő tegyen eleget a bérleti szerződésből eredő valamennyi kötelezettségének, így különösen teljesítse a bérleti szerződés hátralévő idejére járó bérleti díjat és rezsiköltséget.

A Ptk. csak a kártérítési felelősség körében határoz meg olyan kimentési eseteket, melyeket a bérlőtől független körülmények okoznak. Emiatt a bérlő nem mentesülhet a bérleti szerződésből eredő fizetési kötelezettsége alól arra hivatkozással, hogy az „ellenőrzési körén kívül eső körülmény” miatt nem köteles eleget tenni a bérleti szerződésből eredő fizetési kötelezettségének.

Amennyiben a bérbeadó a bérleti díjon és a rezsiköltségen felül kártérítési igényt (például az újabb bérbeadással járó költségek) is támaszt a bérlővel szemben, akkor a bérlő már hivatkozhat a jogszabályi rendelkezések változása miatt bekövetkező rezsiemelkedésre, mint az ellenőrzési körén kívül eső eseményre. A joggyakorlat a felek ellenőrzési körén kívül eső eseménynek különösen az alábbiakat tekinti:

  • a vis maior hagyományos esetei, így a természeti katasztrófák: földrengés, tűzvész, járvány, aszály, fagykár, árvíz, szélvihar, villámcsapás stb.;
  • bizonyos politikai-társadalmi események: például háború, forradalom, felkelés, szabotázs, közlekedési útvonal (repülőtér) lezárása;
  • bizonyos állami intézkedések, így behozatali-kiviteli tilalmak, devizakorlátozások, embargó, bojkott, váratlan kisajátítás, kollektivizálás és hasonlók;
  • súlyos üzemzavarok;
  • a szerződésszerű teljesítést lehetetlenné tevő radikális piaci változások (mint drasztikus árrobbanás, a fizetés pénznemének rendkívüli meggyengülése stb.).

 

A rezsi költségeknek a felektől független körülmény (jogszabály módosítása) miatt történő jelentős mértékű megemelkedése tehát megalapozhatja a határozott időtartamra kötött bérleti szerződés jogellenes felmondásából eredő kártérítési igény alóli mentesülését, de a bérlő a bérleti díj és a rezsiköltségek fizetése alól nem mentesülhet. Azonban bírói mérlegelés körébe tartozik annak eldöntése, hogy a bérlő ténylegesen mentesül-e a kártérítési felelősség alól. Ezen mérlegelés körében a bíróság várhatóan vizsgálni fogja, hogy a rezsiköltségek milyen mértékben emelkedtek, és az lehetetlenné teszi-e a bérlő számára a bérleti szerződés teljesítését.

 

A határozott idejű bérleti szerződés rendes felmondással történő megszüntetése helyett felmerül annak a kérdése is, hogy a bíróság módosíthatja-e (akár a bérbeadó számára hátrányos módon) a bérleti szerződést a rezsi költségeknek a felek által előre nem látott, és a jogszabályi rendelkezések változása miatt bekövetkező jelentős mértékű emelkedése miatt.

A Ptk. alapján bármelyik fél kérheti a szerződésnek a bírósági módosítását, ha a felek közötti tartós jogviszonyban a szerződés megkötését követően előállott körülmény következtében, a szerződés változatlan feltételek melletti teljesítése valamelyik fél lényeges jogi érdekét sértené, és

  • a körülmények megváltozásának lehetősége a szerződés megkötésének időpontjában nem volt előrelátható; valamint
  • a körülmények megváltozását nem a módosítást kérő fél idézte elő; és
  • a körülmények változása nem tartozik a rendes üzleti kockázata körébe.

 

A joggyakorlat szerint a határozott idejű bérleti szerződés általában nem minősül tartós jogviszonynak, amely önmagában kizárja annak lehetőségét, hogy a bérleti szerződést a bíróság módosítsa.

Emellett a legutóbb 2008 szeptemberében kezdődött gazdasági világválsággal kapcsolatosan az a bírói joggyakorlat alakult ki, hogy a gazdasági környezet általános (mindenkire, vagy a gazdálkodók széles körére kiható) változása nem minősül olyan körülménynek, amelyre alapítva a bíróság a fennálló szerződést módosíthatja. A Kúria jogértelmezése szerint a bírói szerződésmódosítás arra szolgáló jogi eszköz, hogy egy-egy konkrét szerződés esetében orvosolja a felek tartós jogviszonyában a szerződéskötés után bekövetkezett körülményváltozásoknak a valamelyik fél lényeges jogos érdekét sértő hatását. A bírói szerződésmódosítás tehát nem alkalmas jogi eszköz arra, hogy társadalmi méretű gazdasági változások miatt bekövetkező, az azonos típusú szerződések nagy tömegét hasonlóan – csak az egyik fél számára hátrányosan – érintő következményeit orvosolja. A határozott idejű bérleti szerződésnek a bíróság általi módosítására tehát várhatóan nem kerülhet sor a rezsiárak emelkedése miatt.

 

A nem lakás célú ingatlanok (például üzletek, irodák) esetében is felmerül annak a kérdése, hogy a bérlő a határozott időre kötött bérleti szerződését megszüntetheti-e azon okból, mert a rezsi költségek a jogszabályi rendelkezések megváltozása miatt jelentős mértékben megemelkednek.

A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Lakástörvény) és Ptk. rendelkezései szerint a nem lakás célú ingatlanokra vonatkozó bérleti szerződésekre a lakásbérlet szabályait kell alkalmazni a Lakástörvényben szabályozott eltérésekkel. A Lakástörvény nem lakás célú ingatlanokra kötött, határozott időtartamú bérleti szerződések tekintetében nem tartalmaz eltérő rendelkezést sem a bérleti szerződés rendes felmondására, sem annak a bíróság által történő módosítására. Emiatt a nem lakás célú ingatlanok esetében is a fentiekben kifejtettek az irányadóak a határozott időtartamú bérleti szerződés felmondására, illetve a bíróság által történő módosítására.

Jogi segítségre van szüksége a fenti témában?

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on email
Email
Share on print
Nyomtatás