Bevezetés

Közös tulajdon sokféleképpen kialakulhat, akár öröklés, ajándékozás vagy adásvétel útján. A közös tulajdon azt jelenti, hogy egy dolgon fennálló tulajdonjog több személyt illet meg, ez egyidejűleg azt eredményezi, hogy egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a használathoz és birtokláshoz fűződő jogát a többiek jogainak sérelmére. Közös tulajdon bármely dolgon fennállhat, ingó dolgon, ingatlanon, forgalomképes jogokon és akár követeléseken is. Jelen cikkben elsősorban a jogviták túlnyomó többségében szereplő ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetésének jellegzetességei kerülnek bemutatásra.

Az ingatlanon fennálló közös tulajdon a tulajdonostársak közötti konfliktusok gyakori forrása lehet, hiszen könnyen előfordulhat, hogy akár egymás számára idegen személyek között jön létre közös tulajdon anélkül, hogy e jogi helyzetet bármelyikük kívánná.  A tulajdonostársak gyakran nem tudnak megállapodni a közös dolog használatában, a dolog hasznaiban, a dologgal kapcsolatos kiadások viselésében, kötelezettségek teljesítésében. Emellett számos egyéb hátránnyal is járhat, többek között, hogy a lakások nem hitelezhetők, nem kapható pályázati támogatás a társasházakkal ellentétben, csökkenti az ingatlan értékét, valamint az esetleges átalakításokhoz a tulajdonostársak hozzájárulása szükséges.

A közös tulajdon megszüntetésének módja

Kérdés, hogy meg lehet-e szüntetni ezt a rendezetlen jogi helyzetet, és ha igen, hogyan.

A legegyszerűbb út, ha a tulajdonostársak egymással megegyeznek a közös tulajdon megszüntetésének módjában, azonban amennyiben ez nem vezet eredményre, bármelyik tulajdonostárs kérelmére peres eljárás során a bíróság szünteti meg a közös tulajdont. „A közös tulajdon megszüntetésének joga a tulajdonostárs erős (tulajdoni) jogosítványa, amely csak kivételesen, a Ptk.-ban foglalt „alkalmatlan idő”-re vonatkozó kifogása alapján korlátozható”[1]. „Alkalmatlan idő” kifogására időlegesen fennálló, belátható időn belül megszűnő körülmények bekövetkezése esetén lehet hivatkozni, például instabil piaci viszonyok, kedvezőtlen szociális körülmények esetén, vagy akár családvédelmi szempontokat is figyelembe lehet venni.

A közös tulajdon megszüntetésére irányuló perben a bíróság a Ptk.-ban meghatározott sorrendben vizsgálja meg az egyes megszüntetési módok alkalmazásának lehetőségét, a kérelemtől függetlenül. Ez alól kivétel, ha a felek egybehangzóan ugyanazt a megoldást választják, és annak feltételei igazoltak ugyanis ekkor nem kell más módot vizsgálnia a bíróságnak[2]. A bíróság nem alkalmazhat olyan megszüntetési módot, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik.

A Ptk. szerinti közös tulajdon megszüntetésének sorrendje a következő: 1. természetbeni megosztás 2. tulajdonostárs tulajdoni hányadának megváltása 3. társasházzá alakítás 4. árverési értékesítés.

1. Természetbeni megosztás

„A közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben kell megosztani.” Ptk. 5:84.§ (1) bekezdés

„A természetbeni megosztás a dolog fizikai szétválasztását jelenti a tulajdoni hányadok szerint, amely azzal a következménnyel jár, hogy a dolog szétválasztott részei önállósulnak és teljes egészében külön tulajdonban kerülnek. Erre akkor kerülhet sor, ha mind a telek, mind az épület szétválasztható és az újonnan kialakított részek önálló ingatlanként az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhetők”[3].

Mivel a természetbeni megosztás az elsődleges megosztási mód, ezért, ha minden feltétel teljesül ahhoz, hogy az ingatlant ilyen módon osszák meg, akkor ettől a bíróság csak kivételes esetben térhet el.

Természetbeni megosztásra nincs lehetőség, ha az ingatlan műszaki megosztásra alkalmatlan, ha a megosztás jelentős értékcsökkenéssel járna, vagy például ha a megosztás gátolná a rendeltetésszerű használatot. A felek együttműködésének hiánya is más megosztási mód alkalmazását teszi indokolttá. A természetbeni megosztás műszaki megosztásához jogerős közigazgatási engedély és az ingatlan-nyilvántartási átvezetésre alkalmas vázrajz szükséges[4], melyek feltételeinek fennállását az építési hatóság vizsgálja és dönti el. Ezeket a dokumentumokat annak a félnek kell beszereznie, aki a természetbeni megosztást kéri. Műszaki megosztásra alkalmatlan az ingatan többek között, ha nem felel meg a hatályos telekalakítási jogszabályoknak (a kialakuló telkek köz- vagy magánútról gépjárművel közvetlenül nem megközelíthetőek; új telek, illetve telkek területnagysága, egyéb mérete nem felel meg a területre vonatkozó jogszabályok előírásainak[5]).

2. Tulajdonostárs tulajdoni hányadának megváltása (magához váltás)

„A közös tulajdon tárgyait vagy azok egy részét – ha ez a tulajdonostársak körülményeire tekintettel indokolt – megfelelő ellenérték fejében a bíróság egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adhatja.” Ptk. 5:84.§ (1) bekezdés

Amennyiben a természetbeni megosztás nem célravezető, úgy a bíróságnak azt kell vizsgálnia, hogy valamely tulajdonostárs megfelelő ellenérték fejében magához tudja-e váltani a másik tulajdonostárs tulajdonrészét. Ehhez a tulajdonjogot megszerző tulajdonostárs beleegyezése szükséges, kivéve, ha a bíróság a közös tulajdonban álló ingatlanrészt az abban lakó tulajdonostárs tulajdonába adja, és ez nem sérti a benne lakó méltányos érdekeit[6].

„A tulajdonostárs tulajdoni hányadának a megváltását kell előnyben részesíteni, ha a fél a megváltási ár megfizetéséhez szükséges teljesítő-képességgel rendelkezik, és a vita tárgyát képező ingatlan túlnyomórészt ő és családja használja, továbbá, ha a tulajdonostársak között a viszony elmérgesedett”[7].

A teljesítőképesség az igényérvényesítés anyagi jogi feltétele[8]. A teljesítőképesség igazolását ezért az ügy körülményeitől függően rugalmasan kell kezelni, az bármilyen módon történhet, ami megfelelően valószínűsíti, hogy a fél a fizetési kötelezettségének eleget tud tenni. A Kúria joggyakorlat-elemző csoportja szerint a teljesítőképesség igazolására leggyakrabban az ügyvédi vagy bírói letétet, a fél bankszámlakivonata, ritkább esetekben munkáltatói igazolás, vagy a hozzátartozóknak a megváltási ár kifizetéséhez ígért anyagi támogatásról szóló nyilatkozata szolgál[9]. A teljesítőképességet nem kell igazolni abban az esetben, ha a bíróság a megváltási ár részletekben való megfizetését rendeli el, és a fizetendő összeg nem nagy[10].

A bíróság ítéletében mindig az ingatlan ítélethozatalkori forgalmi értéke alapján állapítja meg az ellenérték összegét. Ennek a kérdésnek az eldöntéséhez legtöbbször igazságügyi szakértőt kell kirendelni. A szakértői vélemények gyakran tartalmazzák, hogy a vélemény meddig „hatályos”, de arra is van példa, hogy a szakértők az ítélethozatalkor várható értéket becsülik meg[11]. Nincs szükség szakértőre, ha a felek valamelyike által előadott forgalmi értéket a másik fél nem vitatja.

„A közös tulajdon megszüntetése iránti perben a bíróság ítélete pótolja a jogváltozásnak az ingatlan-nyilvántartásban való átvezetéséhez szükséges bejegyzési engedélyt. Elegendő, ha a bíróság az ítéletében úgy rendelkezik, hogy a megváltási ár kifizetésének az igazolásától teszi függővé a tulajdonosváltozás ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését”[12].

A közös tulajdon megszüntetése iránti perek leggyakrabban a magához váltás megszüntetési forma alkalmazásával zárulnak.

3. Társasházzá alakítás

„Az ingatlanon fennálló közös tulajdon – ha a társasház létesítésének feltételei egyébként fennállnak – az ingatlan társasházzá alakításával is megszüntethető.” Ptk. 5:84.§ (5)

A társasháztulajdonná való átalakítás, mint harmadik közös tulajdon megszüntetési mód különbözik a természetbeni megosztástól, hiszen osztatlan közös tulajdon csak részlegesen szűnik meg: az ingatlan egyes részei – elsősorban a lakások – a tulajdonostársak külön tulajdonába kerülnek, míg az épület többi része (a telekkel együtt) osztatlan közös tulajdon marad. Éppen ezért a közös tulajdon társasháztulajdonná való átalakítása nem is tartozik a közös tulajdon megszüntetésének szűkebb értelemben vett módjai közé[13].

Társasház alakításához alapvetően nincs szükség bírósági határozatra, csak amennyiben a tulajdonostársak között nincs egyetértés a közös tulajdon megszüntetésének ezen módjának alkalmazásában. Társasházat az ingatan valamennyi tulajdonostársa alapító okiratban kifejezett alapítási elhatározással létesíthet, tehát alapító okiratot minden tulajdonostársnak alá kell írni, azonban a bíróság ítéletével pótolhatja valamely tulajdonostárs hiányzó jognyilatkozatát.

„A társasházzá alakítást igénylő félnek csatolnia kell keresetéhez az alapító okirat tervezetét és az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas alaprajzot”[14], és a szükséges hatósági engedélyeket (építési engedély, használatbavételi engedély). A bíróság csak akkor hozhat létre társasházat, ha annak műszaki és jogi feltételei egyaránt fennállnak.

A társasházzá alakítás műszaki feltételeit a Ptk. 5:85.§ (1) bekezdése határozza meg a következőképpen: legyen legalább két önálló, műszakilag megosztott lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, vagy legalább egy önálló lakás és egy lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonában, a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, helyiség, illetve lakás viszont a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül.

A bíróság általi társasházzá alakítás jogi feltétele az alapító okirat tervezetének, mellékleteinek és az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas vázrajznak a bírósághoz történő benyújtása. Az alapító okirat tervezetének tartalmaznia kell többek között a társasház elnevezését, az ingatlan tulajdonostársait, a közös és külön tulajdon felsorolását, valamint az ingatlan-nyilvántartás által megkívánt egyéb adatot és jogi tényt[15]. A vázrajzot egy arra feljogosított földmérővel kell elkészíttetni. Mindezt a bírósághoz kell benyújtani a keresetlevéllel együtt.

Amennyiben a bíróság úgy látja, hogy a társasház alapításának feltételei fennállnak, abban az esetben ítéletébe foglalja az alapító okiratot, valamint a külön törvényben meghatározott keretek között a felek által lényegesnek minősített kérdések rendezését is, és hivatalból gondoskodik a társasház-alapítást tartalmazó dokumentációnak az ingatlan-nyilvántartást vezető hatósághoz történő megküldéséről a társasház alapítás bejegyzése végett.

Nincs helye a társasházzá alakításnak abban az esetben, ha hiányzik a felek együttműködésének hiánya, és a bíróság azt állapítja meg, hogy a felek közötti konfliktus az új tulajdonjogi keretek között sem oldható meg véglegesen[16].

A közös tulajdon társasházzá alakításának számos előnye van:

• az önálló albetétként nyilvántartásba vételre kerülő lakások, ingatlanok (különösen az elővásárlási jog, illetve az előbérleti jog megszűnése miatt) forgalomképesebbek, és könnyebben megterhelhetők;
• az önálló albetétek könnyebben bérbe adhatók, hasznosíthatók;
• a tulajdonostársak a társasház esetében már nem csak a kizárólagos használói a lakásuknak, ingatlanuknak, hanem egyedüli tulajdonosai, ami nagyobb jogbiztonsággal jár. Emellett a társasházakra vonatkozó jogszabályok részletesebbek (közgyűlés, határozathozatal), mint a közös tulajdon szabályai, és az esetlegesen felmerülő viták rendezésére megfelelőbb, hatékonyabb lehetőségeket nyújt.
• a társasházak szigetelési-, korszerűsítési-, felújítási munkákhoz, illetve a környezettudatos életvitellel kapcsolatos beruházásokhoz, valamint az energiahatékonysági felújításokhoz kapcsolódó pályázatokon vehetnek részt, és ilyen célra nyújtott jelentős összegű támogatásokhoz juthatnak;
• az állami támogatások mellett lehetőség van kifejezetten társasházaknak nyújtott megtakarítások, és ahhoz kapcsolódó állami- és önkormányzati kedvezmények és juttatások igénybevételére;
• a jelenleg is közös használatban álló ingatlanrészekhez kapcsolódó fenntartási- és egyéb költségek (amelyek most is terhelnek minden tulajdontársat) teljesítéséhez, illetve a fenti támogatások kezeléséhez a pénzintézetek a társasházaknak kedvezményes számlavezetést biztosítanak;
• a társasház lakói által fizetett közös költség, valamint a felújításra teljesített befizetések nem adókötelesek, melyre tekintettel a társasház lakóinak ezen befizetéseik alapján nem kell adót fizetniük, így a saját épületükre, ingatlanukra magasabb összeget tudnak fordítani;
• az egyes tulajdontársak kizárólagos használatában álló, és a társasház alapítását követően külön-külön albetétként nyilvántartásba vételre kerülő ingatlanok értékesíthetősége, forgalomképessége, és ebből eredően azok értéke jelentősen emelkedik.

4. Árverési értékesítés

„Ha a közös tulajdon más módon nem szüntethető meg, vagy a természetbeni megosztás jelentős értékcsökkenéssel járna vagy gátolná a rendeltetésszerű használatot, a közös tulajdon tárgyait értékesíteni kell, és a vételárat kell a tulajdonostársak között megfelelően felosztani.”

Amennyiben a fent említett három megszüntetési mód egyikét sem találja a bíróság alkalmazhatónak, sor kerülhet az ingatlan árverés útján történő értékesítésére. Az árverési értékesítés feltételeit a bíróság határozza meg, így a bíróság dönt a legkisebb árverési vételárról is. Az árverésből befolyt vételárat a bíróság a tulajdonostársak között tulajdoni hányaduk arányában osztja fel.

[1] 1/2017. (IX. 11.) PK vélemény

[2] PKv 2017.1

[3] 2399/2011. számú polgári elvi határozat

[4] PKv 2017.1.

[5] A telekalakításról szóló 85/2000. (XI. 8.) FVM rendelet 3.§

[6] Ptk. 5:84.§ (1) bekezdés

[7] BH 2013.8.214

[8] PKv 2017.1.

[9] A közös tulajdon megszüntetésével kapcsolatos bírói gyakorlat vizsgálatára felállított joggyakorlat-elemző csoport összefoglaló véleménye, In: 2014.El.II.JGY.1/2. szám, 10.o. (https://kuria-birosag.hu/sites/default/files/joggyak/jgy_kozos_tulajdon_osszefoglalo_orosza.pdf)

[10] PKv. 2017.1.

[11] 2014.El.II.JGY.1/2. szám, 10.o. (https://kuria-birosag.hu/sites/default/files/joggyak/jgy_kozos_tulajdon_osszefoglalo_orosza.pdf)

[12] PKv. 2017.1.

[13] BH 2011.2399

[14] Pkv 2017.1.

[15] A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 9.§

[16] PKv 2017.1.