A földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló 2020. évi LXXI. törvény (Foktftv.) és a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásának részletes szabályairól szóló 647/2020. (XII. 23.) Korm. rendelet tartalmazza, hogy a mező-, erdőgazdasági hasznosítású földeken fennállóm osztatlan közös tulajdon milyen módokon és milyen feltételek mellett szüntethető meg.
A földeken fennálló osztatlan közös tulajdoni viszonyok felszámolásának három módja lehetséges, az ingatlan megosztása, az ingatlan egyetlen tulajdonostárs tulajdonába vétele útján és az ingatlan kisajátítása útján.
Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése az ingatlan megosztásával
Az osztatlan közös tulajdon megosztással történő megszüntetését bármely tulajdonostárs kezdeményezheti az ingatlanügyi hatósághoz benyújtott, a folyamatban lévő megosztás tényének feljegyzésére irányuló kérelemmel.
Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése díjköteles, melyért 15.000, – Ft igazgatási szolgáltatási díjat kell fizetni.
Az osztatlan közös tulajdon megosztással történő megszüntetését kezdeményező tulajdonostárs a megosztási folyamat megkezdéséről írásban, igazolt módon köteles értesíteni valamennyi, az ingatlanban tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostársat, továbbá az ingatlan földhasználati nyilvántartásba vagy erdőgazdálkodói nyilvántartásba bejegyzett valamennyi használóját. Ezen értesítés kizárólag olyan tulajdonostárs esetében mellőzhető, akinek személye bizonytalan vagy lakcíme, tartózkodási helye, székhelye, telephelye, fióktelepe ismeretlen. A tulajdonostárs személye akkor tekinthető bizonytalannak, ha azonosítása nem lehetséges az ingatlan-nyilvántartásban szereplő adatai alapján, vagy természetes személy esetén örököse, gazdálkodó szervezet esetén jogutódja az ingatlan-nyilvántartásból nem állapítható meg. A törvény által felállított vélelem alapján a tulajdonostárs értesítését megtörténtnek kell tekinteni abban az esetben, ha az értesítés közlése azért hiúsul meg, mert a postai küldemény azzal a jelzéssel érkezik vissza, hogy a címzett „nem kereste”, „ismeretlen”, „kézbesítés akadályozott” vagy „elköltözött”, vagy a címzett tulajdonostárs, a földhasználó vagy az erdőgazdálkodó a küldemény átvételét megtagadta.
Az osztatlan közös tulajdon megosztással történő megszüntetése során a tulajdonostársakat a Nemzeti Földalap kezeléséért felelős szerv által üzemeltetett osztóprogram alkalmazásával az ingatlan meghatározott részéhez kell rendelni és ezt a tulajdonostársak között létrejött egyezségben rögzíteni kell. Az egyezség érvényességéhez a tulajdonostársak tulajdoni hányad szerint számított egyszerű többségének döntése szükséges.
Az ingatlan megosztására kizárólag abban az esetben kerülhet sor, ha a közös tulajdon megszüntetése eredményeként kialakításra kerülő ingatlan területe minimum:
- szőlő, kert, gyümölcsös, nádas művelési ág esetén: 3000 m2
- szántó, rét, legelő, erdő és fásított terület művelés ág esetén: 10000 m2
- zártkerti földnek minősülő ingatlan esetén: 500 m2.
Az osztatlan közös tulajdon megosztással történő megszüntetésére vonatkozó egyezséget közokiratba vagy ügyvéd, vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett okiratba kell foglalni.
Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése az ingatlan egyetlen tulajdonostárs tulajdonába vétele útján
Ha az ingatlanból nem alakítható ki legalább két, a területi minimumoknak megfelelő ingatlan, akkor az osztatlan közös tulajdon megszüntetésére az ingatlan egyetlen tulajdonostárs tulajdonába vétele, vagyis bekebelezés útján kerülhet sor.
Az ingatlan bármely tulajdonosa kezdeményezheti a többi tulajdonostárs tulajdoni hányadának bekebelezését. A tulajdonba vételt kezdeményező tulajdonostársnak az ingatlanban tulajdoni hányaddal rendelkező valamennyi tulajdonostársat a bekebelezési szándékáról írásban, igazolt módon értesítenie kell.
Az ingatlanban az osztatlan közös tulajdon megszüntetését megelőzően fennálló tulajdoni hányadát meghaladó ingatlanrész tulajdonjogának a megszerzésére csak az a tulajdonostárs jogosult, aki
- az adott ingatlanban legalább 3 éve rendelkezik tulajdonrésszel,
- tulajdonrészét öröklés jogcímen szerezte, vagy
- tulajdonrészét közeli hozzátartozójától szerezte, ha a tulajdonostárs és közeli hozzátartozója együttesen az adott ingatlanban legalább 3 éve rendelkezik tulajdonrésszel.
A tulajdonostársak értesítésének többek között tartalmaznia kell a Nemzeti Földügyi Központ internetes oldalán település és művelési ág szerinti bontásban közzétett értékek figyelembevételével számított értékbecslési ajánlat szerinti értéket a földrészlet egésze vonatkozásában, továbbá a kezdeményező tulajdonostárs által ajánlott ellenértéknek a földrészlet egészére számított összegét.
A bekebelezési szándékról értesített tulajdonostárs, illetve tulajdonostársak az alábbi esetekben akadályozhatják meg az ingatlan egyetlen tulajdonostárs általi tulajdonba vételét:
- ha a bekebelezési szándékról értesített azon tulajdonostárs, akinek a tulajdoni hányadának megfelelő terület az ingatlan művelési ágait és minőségi osztályait figyelembe véve a leggyengébb minőségű területen elérné a Foktftv.-ben foglalt területi minimumot úgy nyilatkozik, hogy nem ért egyet az ingatlan egyetlen tulajdonostárs általi tulajdonba vételével, vagy
- ha a bekebelezési szándékról értesített több tulajdonostárs, akiknek a tulajdoni hányadaiknak megfelelő terület együttesen az ingatlan művelési ágait és minőségi osztályait figyelembe véve a leggyengébb minőségű területen elérné a Foktftv.-ben foglalt területi minimumot közösen úgy nyilatkozik, hogy nem ért egyet az ingatlan egyetlen tulajdonostárs általi tulajdonba vételével és az ingatlan megosztása esetén egymással közös tulajdonban kívánnak maradni.
Az értesített tulajdonostárs amennyiben nem ért egyet az értékbecslési ajánlattal, akkor kezdeményezheti értékbecslési szakvélemény készítését igazságügyi szakértő által.
Abban az esetben ha az értesített tulajdonostárs is tulajdonba kívánja venni az ingatlant, akkor teljes bizonyító erejű magánokiratban tett nyilatkozatban jelezheti az ingatlanra vonatkozó bekebelezési szándékát, amely nyilatkozatban meg kell jelölnie az általa ajánlott ellenértéknek a földrészlet egészére számított összegét, amelynek legalább 10%-kal meg kell haladnia a bekebelezést kezdeményező tulajdonostárs által megjelölt ellenérték összegét. Abban az esetben, ha a bekebelezést kezdeménytő tulajdonostárs az ellenajánlat ellenére, továbbra is igényt tart az ingatlanra, akkor az ellenajánlathoz (ha több ellenajánlat érkezett, akkor a legmagasabb ellenajánlathoz) képest 10 %-al magasabb összegben teheti meg az újabb ajánlatát. A licitálást mindaddig folytatni kell, amíg nem érkezik több ellenajánlat. A licitálás végén tehát a legmagasabb ellenérték megfizetését vállaló tulajdonostárs jogosult a bekebelezésre.
Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése az ingatlan kisajátítása útján
Az ingatlan bármely tulajdonosa kezdeményezheti a Nemzeti Földalap kezeléséért felelős szervnél az ingatlan egészének az állam általi, optimális birtokszerkezet kialakítása céljából történő kisajátítását, ha
- az osztatlan közös tulajdon megosztását legalább három alkalommal a törvényben foglaltaknak megfelelően kezdeményezték, azonban az osztatlan közös tulajdon megszüntetésére 2021. január 1. napjától számított 2 éven belül nem került sor, és
- az ingatlan tulajdonosainak száma
- a 100 főt meghaladja, vagy
- a 30 főt meghaladja és az ingatlan hektárban kifejezett területnagyságának mértéke és tulajdonosai számának hányadosa kisebb, mint 0,5.
A Nemzeti Földalap kezeléséért felelős szerv az adott költségvetési évben a földvásárlásra rendelkezésre álló költségvetési keret alapján dönt a kisajátítási eljárás megindításáról.
