Társasházi közös tulajdont érintő állagmegóvási munkálatok tulajdonostárs általi előlegezése esetén a felújítási költségek érvényesítése a társasházzal szemben.

 

 

Bevezetés:

 

Manapság egyre többen élnek lakásokban, melyek esetében a társasházként történő működés a bevett forma. Vannak kizárólagos tulajdonú részek, ilyen a lakás, és vannak a lakók közös tulajdonában álló részek, mint például a lépcsőház, vagy mondjuk a tetőszerkezet és még sorolhatnánk. A közösségi együttélés esetében természetesen előfordul, hogy a közös tulajdonban álló részek esetében bizonyos felújítási munkálatok elvégzése válik szükségessé. Előfordulhat, hogy a társasházi közös tulajdon felújításra szorul (pl: tető beázik, vagy a ház külső szigetelése miatt történik beázás) amelynek következménye közvetlenül csak egy tulajdonostársat érint (például a tetőtéri lakást, vagy a földszinti lakást), így az érintett tulajdonos az állagmegóvás érdekében elvégzi a közös tulajdonú részek feltétlenül szükséges javítását. Ezen javítási költségeket hogyan és kitől kérheti? A fenti kérdésekre szeretnék választ adni a következő jogeset bemutatásán keresztül.

 

A konkrét jogeset:

 

Az általunk hivatkozott jogesetben a felperes, aki a társasházi közös képviselő volt, beperelte az alperest, a társasház egyik lakóját, hogy az elmaradt közös költség díjat fizesse meg. Az alperes nem vitatta a felperes közös költség megfizetése iránt előterjesztett keresetét, azonban beszámítással kívánt élni. Álláspontja szerint jelezte a felperes felé, hogy szakértői vélemények alapján a közös tulajdonban álló tetőszerkezet felújítása szükséges, tekintettel arra, hogy annak hibája következtében a saját tulajdonában álló ingatlan is beázott, melynek javítását ki kellett fizetnie. A felperes azonban közgyűlést nem hívott össze, a felújításról nem döntött, így az alperes az állag megóvása érdekében maga kezdett neki a kijavítási munkálatoknak.  A javítási munkákra fordított összeget pedig be kívánta számítani a közös költségbe. A felperes álláspontja szerint az alperes követelése nem megalapozott. Véleménye szerint a költségek viseléséről a közgyűlés dönt, mely miatt az alperesnek nem volt joga a javítási munkálatok megkezdéséhez. Az elsőfokú bíróság ítéletében úgy határozott, hogy az alperes által hivatkozott összegek beszámítását követően fennmaradó közös költség összegét köteles az alperes megfizetni a felperesnek, vagyis a lakó jogosult volt a közös költség fizetési kötelezettségébe a feltétlenül szükséges felújítás költségeit beszámítani. A másodfokú bíróság azonos álláspontot képviselt az első fokú bírósággal.

 

A Kúria megállapításai:

 

A Kúria a felülvizsgálati kérelem következtében a következő megállapításokra jutott. Megállapította, hogy a felperes helytállóan mutatott rá arra, hogy a társasház gazdálkodása bizonyos mértékben kötött. Kimondta azonban, hogy az alperes által érvényesített költségek a tulajdonjog tárgyának a védelméhez kapcsolódnak. Megállapította, hogy a közösségi döntéshozatal viszonylag nehézkes, és az alperesnek érdekében állt a közös tulajdonú részek javítása az állag megóvása érdekében, melynek költségeit a tulajdonosi közösséggel szemben érvényesítheti. Kiemelte továbbá a Kúria, hogy a közös tulajdonú épületrész javítását megelőlegező tulajdonostárs a költségeknek csak a saját tulajdoni hányadát meghaladó részének megtérítésre jogosult. Ezen indokra tekintettel a Kúria helyben hagyta a jogerős ítéletet.

 

Összefoglalás:

 

Megállapítható tehát, hogy az állag megóvása érdekében a tulajdonostárs dönthet a javítási munkálatok elvégzéséről, melynek költségeit érvényesítheti a többi tulajdonostárssal szemben, valamint ezen költség közös költségbe történő beszámításával élhet.

© 2018 Mihalics Ügyvédi Iroda