Bevezetés

Napjainkban egyre több ember választja a társasházi lakásokat otthonaként, és az irodánknak is egyre több peres ügye van a társasházközösség lakóinak egymás közötti vitás ügyeivel, valamint a lakóközösség által meghozott közgyűlési határozatok bírósági előtti megtámadásával kapcsolatosan. Mindezekre tekintettel tartjuk fontosnak, hogy a továbbiakban egy rendkívül érdekes esetre, és kúriai megállapításra felhívjuk a figyelmet.

Konkrét jogeset

Az I. rendű felperes egy társasházi közös lakás tulajdonosa, melynek használatát átadta a lányának, a II. rendű felperesnek, aki a lakásban 8 darab spániel fajtájú kutyát tartott. A társasházközösség a közgyűlésen elfogadta a társasház Szervezeti és Működési Szabályzatát, valamint az ahhoz szorosan kapcsolódó Házirendet, melyben akként rendelkeztek, hogy a közös területeken állat nem tartható, valamint a külön tulajdoni lakásokban csak az önkormányzati rendeletnek megfelelően. Ezt követően a Házirend úgy rendelkezik, hogy lakásonként 1 kutya és egy macska, vagy 2 macska vagy 2 közepes testű kutya tartható. A felperesek ezen határozat ellen keresetet adtak be az illetékes bíróságnak.

Elsőfokú bíróság határozata

A felperesek kérték, hogy a bíróság állapítsa meg a közgyűlési határozat érvénytelenségét, arra hivatkoztak, hogy a határozat a hatályba lépése előtt keletkezett jogviszonyokra is vonatkozik, mellyel jóhiszemű jogokat sért, valamint sérti a kisebbség érdekeit is. Álláspontjuk szerint a tulajdonostársaknak csupán arra van lehetőségük, hogy szükségtelen, tartós zavarás esetén birtokvédelmi eljárásban kérjenek jogvédelmet. Az elsőfokú bírság a II. rendű felperes vonatkozásában elutasította a keresetet a II. rendű felperes perbeli legitimációjának a hiányára tekintettel. Az I. rendű felperes esetében kifejtette, hogy 2003. évi. CXXXIII. törvény (Tht.) kifejezetten felhatalmazza a társasházat a külön tulajdon használatával kapcsolatos esetleges korlátozásokra. A bíróság a Házirend szabályait nem tartotta sem érdek sem pedig jogszabály sértőnek, melyre tekintettel az I. rendű felperes keresetét elutasította. A felperesek ezen döntés ellen fellebbeztek.

Másodfokú bíróság döntése

A másodfokú bíróság az I. rendű felperes tekintetében az elsőfokú bíróság döntését megváltoztatta, és a közgyűlési határozatot hatályon kívül helyezte. Álláspontja szerint a Tht. felhatalmazza a társasházközösséget a külön tulajdon használatának a szabályozására, ez a lehetőség azonban külön tulajdonú lakás esetében csak a „nem lakás célú” használat tilalmazására vonatkozik. Álláspontja szerint a lakóközösségnek kizárólag arra van lehetősége, hogy a külön tulajdonú lakás használatának konkrét módozataira állapítson meg szabályokat. A Házirenddel kapcsolatosan kifejtette, hogy annak tartalma kötött, a külön tulajdonban végzendő építési, szerelési munkák és a zajjal járó egyéb tevékenység lakhatást zavaró szabályit rögzítheti. Az alperes a másodfokú döntés ellen felülvizsgálati kérelmet terjesztett elő.

Kúria álláspontja

A Kúria álláspontja szerint az állatok tartása hobbi szinten is szabályozásra szorul. A jogszabályok nem tartalmazhatnak előírásokat a külön tulajdonban álló társasházi lakás állattartásával összefüggő használatára, ugyanis a használat joga a tulajdonosi autonómiából fakad, melyet csak a szomszédjogi szabályok korlátoznak. A Kúrai egyetértett azzal, hogy a Tht. valóban az építési-szerelési munka és a zajjal járó egyéb tevékenység Házirendben történő szabályozására ad lehetőséget, azonban kifejti, hogy a jogszabály e tekintetben nem taxatív, a külön tulajdonnal kapcsolatosan más, a társasház nyugalmát zavaró magatartások is szabályozhatók.  Valójában a mindennapi együttélés valamennyi helyzete szabályozható a Házirendben, melyet a tulajdonostársak lényegesnek tartanak. A Kúria csupán azt fejtette ki, hogy a társasházközösségnek arra nincsen lehetősége, hogy valamely tevékenységet a külön tulajdonú lakás tekintetében a közösség előzetes jóváhagyásához kössön, arra azonban lehetőség van, hogy a jogszabályi előírásoknál szigorúbb normákat fogadjanak el. A Kúria kifejtette tehát, hogy a külön tulajdonú lakás használatának szabályozásara van lehetőség, a tulajdonosi autonómiával csupán az nem fér össze, hogy valamely használati mód gyakorlásához a tulajdonostársak előzetes jóváhagyása legyen szükséges. A tulajdonjog alkotmányos jog, azonban a szükséges és arányos mértékben az együttélés szempontjából korlátozható. A lakás célú használat elsődlegesen a pihenést, kikapcsolódást szolgálja, melynek szabályait a tulajdonosok úgy alkotják meg, hogy a legkisebbre csökkentsék a konfliktusok lehetőségét. Egy vagy két háziállat tartása a szükségesség és arányosság elvét nem sérti, azonban ennél több állat tarása már meghaladja a tulajdonosok tűrési kötelezettségét. A Kúria e fenti indokok alapján az elsőfokú bíróság ítéletet helybenhagyta, és a közgyűlési határozatot érvényesnek minősítette.

Záró rész

A társasházközösség tekintetében a fentiekből megállapítható, hogy a tulajdonosi jogok a szükségesség és arányosság elvének betartása mellett szabályozhatják a külön tulajdoni lakásokban folytatott tevékenységet, értve ez alatt az állattartási tevékenységet is. Fentiekre tekintettel megállapítható, hogy a közgyűlés által meghozott határozatok bíróságok előtti megtámadása előtt érdemes mérlegelni, hogy a meghozott határozat sérti -e a szükségesség arányosság elvét, és csak ezt követen megfontolni a bírósághoz fordulást.