Aktuális probléma a társasházak kapcsán a magántulajdonban lévő lakások rövid távú bérbeadásával járó, a lakók nyugalmát zavaró hatások szabályozása.

A külön tulajdonban álló lakás használatának, hasznosításának a társasház által a szervezeti-működési szabályzatban (SZMSZ) történő rendezése számos problémát vet fel. A bírósági gyakorlat ezzel kapcsolatosan erősen megszorítóan értelmezi a társasházakról szóló törvény (2003. évi CXXXIII. tv.) azon rendelkezését, mely szerint a külön tulajdonban lévő lakás használatának, hasznosításának szabályait a SZMSZ-ben meg lehet állapítani. A joggyakorlatban az SZMSZ-nek a külön tulajdonban álló ingatlan használatára, hasznosítására vonatkozó szabályaival kapcsolatosan a korábban alábbi kérdések merültek fel:

Lakásingatlan nem lakás céljára történő használata

A külön tulajdonú lakásnak nem lakás céljára szolgáló használatát nem lehet megtiltani. A lakásingatlan nem lakás céljára történő (például üzlethelyiség, vagy egyéb kereskedelmi cél) használatának, és az abból eredő zavaró hatásnak a korlátját a Ptk. (2013. évi V. törvény) szomszédjogi szabályai jelentik. A szomszédjogi szabályok azt a követelményt támasztják a tulajdonossal szemben, hogy a lakás használata során tartózkodjon minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen a szomszédokat szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné.

Egy jogeset szerint az öröklakás eredeti funkciójának a megváltozása olyan esetben sértheti a társasház többi tulajdonosának a jogos érdekét, ha a lakás céljára szolgáló helyiséget a tulajdonostárs kizárólag nem lakás céljára szolgálóvá alakítaná át, és ezzel hátrányosan befolyásolná a társasház egészének a forgalmi értékét. A kapcsolódó jogesetben azonban nem erről volt szó, mivel a perbeli lakás a nem lakás célra történő használat mellett megtartotta eredeti, lakáscélú rendeltetését (Pfv.IX.21.476/2001/7.).

Egy másik jogesetben az érintett társasházban a tulajdonostársak olyan SZMSZ-t fogadtak el, amely szerint a külön tulajdonban lévő lakások kizárólag lakás céljára használhatók, illetve hasznosíthatók, és a lakásokban ügyfélforgalommal járó szolgáltatási tevékenység nem végezhető.

A bíróság szerint az SZMSZ meghatározhatja a külön tulajdonú lakás, illetve nem lakás célú ingatlan használatának, hasznosításának szabályait, azonban nem tartalmazhat indokolatlan korlátokat. Ennek figyelembevételével az SZMSZ nem zárhat ki olyan használatot, hasznosítást, amely nem okoz a lakáshasználatnál megterhelőbb igénybevételt a többi tulajdonos számára. Így az SZMSZ ilyen tartalmú rendelkezése indokolatlanul korlátozza a tulajdonostársaknak a külön tulajdonhoz fűződő rendelkezési jogát, amely sérti törvényes érdeküket. (FB 53.Pf.27.808/2005/3.)

A SZMSZ-el szembeni további követelmény, hogy abban nem lehet olyan rendelkezés, amely a lakásingatlannak nem lakás céljára történő használatához, hasznosításához, vagyis a lakásingatlannak ilyen célra történő átengedéséhez (pld. bérbeadásához) a többi tulajdonostárs hozzájárulását teszi szükségessé. A tulajdonosi közösség joga ugyanis csak arra terjed ki, hogy a külön tulajdonú lakás használatának, hasznosításnak konkrét módjaira nézve (a fent említett korlátok között) hozzon döntést, és állapítson meg a SZMSZ-ban szabályokat. A tulajdonostársak (és így a közgyűlés) hozzájárulásának előírása nem lehetséges. (BH 2007.237.)

 Lakásingatlan bérbeadásának korlátozása

A külön tulajdonban álló lakásingatlan bérbeadás útján történő hasznosítása általában nem korlátozható és nem köthető sem a tulajdonostárs, sem a társasházi közgyűlés jóváhagyásához. A bérbeadás útján való hasznosítás közgyűlési határozathoz kötése ugyanis a tulajdonosi jogosultságok indokolatlan korlátozását eredményezné (Pfv.VIII.22.189/2007/11.).

Napjainkban egyre gyakoribbá válik a lakásingatlanoknak rövidtávú bérbeadása, amely számos konfliktus forrása lehet. Ezen konfliktusok pedig egyre inkább felvetik annak igényét, hogy a lakásingatlanok ilyen célú használata, hasznosítása korlátozásra kerüljön a társasházak által.

A fentiekben részletezett joggyakorlat mellett ugyanis elfogadható lehet az SZMSZ-ben olyan korlátozás, amely a bérbeadás útján történő hasznosítását nem általában korlátozza, hanem annak megengedhetőségét például időtartamhoz köti. A rövidtávú bérbeadások járhatnak olyan intenzív fluktuációval és esetleg egyéb zavaró hatásokkal, amely nem összeegyeztethető a társadalmi együttélés általánosan elfogadott normáival. Ilyen korlátozás is kizárólag abban esetben fogadható el, ha az adott bérbeadási mód a tulajdonostársakat szükségtelenül zavarja, vagy a jogaik gyakorlását veszélyezteti. Ilyen sérelem lehet még az is, ha az adott bérbeadási forma hátrányosan befolyásolja a társasház egészének a forgalmi értékét. Természetesen ez esetben is figyelemmel kell lenni az adott lakóépület rendeltetésére is, és nem eredményezheti a külön tulajdonban álló lakásingatlan használatának, hasznosításának indokolatlan korlátozását.

Jogszabályba ütköző korlátozás, tilalom az SZMSZ-ben

A külön tulajdonban lévő lakás használatának, hasznosításának a szabályozása során arra is figyelemmel kell lenni, hogy az SZMSZ nem tartalmazhat olyan tiltást, amely egyébként jogszabályba ütközik. A társasházban lévő lakás, nem lakás céljára szolgáló helyiség az önkormányzat, illetve a magyar állam kizárólagos tulajdonában is állhat. Ilyen ingatlanokra pedig a külön jogszabályokban foglalt rendelkezések az irányadóak, amelyeket figyelembe kell venni az SZMSZ elfogadásakor.

Pénzbírság a korlátozás, tilalom megsértése esetén

Az SZMSZ-nek a külön tulajdonban lévő lakás használatára, hasznosítására vonatkozó szabályait megsértő tulajdonostársra a tulajdonostársak (a közgyűlés) nem szabhat ki pénzbírságot, ilyen felhatalmazást nem adnak a jogszabályok (BH 2016.7.177). Az SZMSZ sem tartalmazhat tehát olyan rendelkezést, amely ilyen esetben pénzbírság fizetésére kötelezi a szabálysértő tulajdonostársat.

Összefoglalva tehát megállapítható, hogy az SZMSZ nem tartalmazhat indokolatlan korlátokat a külön tulajdonban lévő lakás használatára, hasznosítására vonatkozóan. A jogszerű korlátozások betartása sem kényszeríthető ki olyan módon, hogy annak megsértése esetére pénzbírságot ír elő a társasház, vagy az adott használatot, hasznosítást a tulajdonostársak előzetes hozzájárulásához kötik.

A társasház közös tulajdonban álló részeinek használata

Megtiltható-e a bérlőnek a közös helyiségek használata

 A társasház közgyűlése meghatározhatja a társasház közös tulajdonban álló tárgyai birtoklásának, használatának és hasznosításának a módját. Ennek során figyelemmel kell lenni arra az alapvető szabályra, hogy minden tulajdonostárs jogosult a közös tulajdon tárgyainak birtoklására és használatára, amely joga gyakorlása során a többi tulajdonostársnak a közös tulajdonnal kapcsolatos jogát és jogos érdekét nem sértheti.

A közös tulajdonban lévő épületrészek, területek és helyiségek használatára vonatkozó részletes szabályokat a tulajdonostársak által elfogadott házirend tartalmazza (amennyiben az adott társasháznál ilyen elfogadásra kerül).

Alkothat-e a társasház olyan szabályokat, amelyben az egyes lakástulajdonosok által használt közös helyiségek (kert, uszoda, wellness, szabadidős szoba) használatát a nem tulajdonok (például bérlők) esetében megtiltja. Tekintve, hogy a bérleti szerződés alapján a tulajdonos a tulajdonosi jogainak az átengedése történik, a bérlővel szemben sem alkalmazhatók olyan tilalmak, amelyek a tulajdonossal szemben nem alkalmazhatóak. A korlátot itt is a Ptk. szomszédjogi szabályai adják, vagyis a korlátozás mércéje a társadalmi együttélés általánosan elfogadott normái.

Jogorvoslat

Bármely a társasházi szabályozás tekintetében a jogsérelmet szenvedő fél a társasházi közgyűlési határozat elfogadásától számított 60 napos jogvesztő határidőn belül kérheti a bíróságtól annak érvénytelenségének megállapítását.

© 2018 Mihalics Ügyvédi Iroda