Ügyvédi irodánk 2004. óta foglalkozik speciálisan ingatlanokhoz kapcsolódó szerződések készítésével, valamint ingatanokkal kapcsolatos polgári peres képviselettel.

A polgári perekben szerzett tapasztalatok nagy segítséget nyújtanak az ingatlan adásvételi szerződések körültekintő előkészítéséhez és elkészítéséhez.

Az alábbiakban kiemelnénk néhány nagyon fontos körülményt, melyet az ingatlan adásvételi szerződések megkötését megelőzően ajánlunk alaposan megvizsgálni:

  1. Előkészítés

Véleményünk szerint az ingatlan adásvételi szerződés aláírása egy olyan esemény, amelyen a szerződő felekben már semmilyen eldöntendő kérdés, bizonytalanság, kétely nem lehet.  A jogi munka nagy része a szerződés előkészítése alatt történik, a szerződéskötést megelőzően a felek mindegyike megkapja a szerződés tervezeteket, azzal kapcsolatosan kifejti a véleményét, amelyet az eljáró ügyvéd továbbít a másik félnek – quasi közvett a felek között – míg ki nem alakul a végleges szerződéses tartalom. A szerződések alapos előkészítése megelőzi azt a kellemetlen és a legtöbb jogi hibát előidéző helyzetet, amikor a szerződé felek a szerződés aláírásakor órákon keresztül tárgyalják meg a még tisztázatlan kérdéseket, tesznek újabb és újabb megoldási javaslatokat. Tapasztalatinak szerint ezen elhúzódó szerződéskötési eseményen a felek elfáradnak, nincs elég idejük átgondolni döntéseiket, ami nem kívánatos jogi vitákat eredményez. Mindezek megelőzése céljából tarjuk nagyon fontosnak a szerződés előkészítő tevékenységet, amely a szerződéskötést egy jó hangulatú, rövid eseménnyé teszi.

  1. Telekhatárok

Számos olyan perben képviseltük ügyfeleinket, ahol a nem megfelelő szerződés előkészítés következményeként egy évekig tartó vita alakult ki családi házak, építési telkek telekhatár problémai miatt. A gondos előkészítés része, hogy geodéta hasonlítja össze az ingatlan-nyilvántartásban szereplő telekhatárokat és a tényleges telekhatárokkal. Számos alkalommal kiderült, hogy a megvásárolandó ingatlan kertje kisebb a valóságban, mint amennyinek a tulajdon lap alapján lennie kellene, mert a szomszéd a kerítését nem megfelelően helyezte el és ezáltal értékes területet foglalt el az ingatlanból.

  1. Közútkapcsolat

Fontos ellenőrizni, hogy az adott ingatlan, amely a valósában kiépített úton közelíthető meg, valójában közútnak minősül-e az ingatlan-nyilvántartásban, mert ennek hiányában építési engedély nem adható ki.

  1. Építési- és használatba vételi engedély hiánya

Irodánk peres tapasztalata alapján különös gondot fordítunk a megvásárolandó ingatlan építési engedélyeztetési eljárására. Amennyiben az adott ingatlan építési engedély nélkül épült, vagy a nélkül került bővítésre, úgy a gyanútlan vevőt kellemetlen meglepetések érhetik, ami akár bontás elrendeléséhez is vezethet. Előzetesen tehát mindenképp javasolt ellenőrizni, hogy az ingatan rendelkezik-e jogerős építési és használatbavételi engedélyekkel.

  1. Elővásárlási jogok

Társasházak esetében az alapító okirat biztosíthat elővásárlási jogot a lakók részére az egyes lakások értékesítésének az esetére, így ennek ellenőrzésének az elmulasztása az ingatlan tulajdonjogának megszerzését akadályozhatja, meg, ha utóbb valamely elővásárlásra jogosult lakó él ezen jogával és kéri a tulajdonjogának megállapítását.

Előfordul, hogy az adott ingatlan műemléknek minősül anélkül, hogy annak ténye az ingatlan-nyilvántartásban fel lenne tüntetve. Ezen esetben az államnak van elővásárlási joga a műemlékvédelmi hivatalon keresztül, ezért a hivatal elővásárlási jog lemondó nyilatkozatát is be kell szerezni.

  1. Közmű és közös költség tartozások

Fontos ellenőrizni a megvásárolandó ingatlant terhelő közüzemi és közös költség tartozásokat is. Előbbit a közműszolgáltatóktól kérhető igazolással, utóbbit a közös képviselőtől beszerezhető nyilatkozattal lehet ellenőrizni.

  1. Ikerházak

Ikerházak gyakran közös tulajdonban állnak. Ez esetben a gondos előkészítés keretében a birtokviszonyokat fontos tisztázni. Ez azért fontos, hogy ne kerülhessen a vevő abba a helyzetbe, hogy a szomszéd átjár a kizárólagosnak hitt kerten keresztül, amiről az eladó elfelejtett említést tenni. Mindenképp javasoljuk az ikerház szomszédok estében a használati megállapodás megkötését, amely a földhivatalba beadható, a jogutódokra kiterjedően is megköthető, így újabb kellemetlen meglepetések kerülhetők el.

  1. Bankhitel

A hitelt nyújtó pénzintézetek szinte mindegyikének honlapján megtalálhatók azok a feltételek, amelyeket az adásvételi szerződéssel szemben támasztanak a kölcsön folyósításához. Ez könnyen beszerezhető, érdemes tanulmányozni, hogy elkerülhető legyen a szerződés későbbi módosítása.

Reméljük, hogy a fenti tájékoztató anyagunk meggyőzte a kedves olvasóinkat is arról, hogy az ingatlan-adásvételi szerződések készítése nem pusztán a számítógépen megnyitott sablon szerződés adatokkal feltöltését jelenti, illetve a megfelelő szakértő ügyvéd kiválasztása során sem feltétlenül a legalacsonyabb ügyvédi munkadíj az egyetlen mérlegelendő körülmény.

© 2018 Mihalics Ügyvédi Iroda