Bevezetés

Az irodánk évek óta készít ingatlan adásvételi szerződéseket, mely miatt szükségesnek tartottuk ezen szerződések érvényességi feltételeire felhívni a figyelmet. A legfontosabb szabály ezen szerződések esetében, hogy mind az 1959. évi IV. törvény a Polgári Törvénykönyvről (rPtk.) mind pedig a jelenleg hatályos 2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről (Ptk.) szabályai szerint az ingatlan adásvételi szerződéseket írásba kell  foglalni. Írásba foglaltnak akkor tekinthető az ingatlan tulajdonjogának átruházásra irányuló szerződés, ha a szerződései nyilatkozatát mindegyik szerződő fél aláírta. A következőkben bemutatott jogeset ezen szabály kiemelkedő fontossága mutat rá.

Konkrét jogeset

Az általunk bemutatni kívánt jogesetben a későbbi felperes az alperessel ingatlan adásvételi szerződést kötött, az alperes örökségének a tárgyában.  Az önkormányzat hirdetőtábláján az ingatlanokra vonatkozóan vételi ajánlat került kifüggesztésre, melyet az alperes és 2 tanú látott el az aláírásával. A szerződés 3 ingatlanra vonatkozott, azonban tekintettel arra, hogy a hagyatéki eljárást, mely alapján az alperes megörökölte az ingatlanok tulajdonjogát nem került lefolytatásra, az adásvételi szerződésben pontosan nem került mind a három ingatlan megjelölésre. Az adásvételi szerződés alapján a felperes kizárólag az egyik ingatlan tulajdonjogát szerezte meg, mely akkor jutott a tudomására, mikor el kívánta adni mind a három ingatlant, azt gondolván, hogy azok a tulajdonában vannak. Tekintettel arra, hogy az alperessel nem sikerült peren kívül megegyeznie polgári peres eljárást kezdeményezett, annak érdekében, hogy a vitatott ingatlan is a tulajdonába kerüljön.

Az elsőfokú bíróság ítélete

Az elsőfokú bíróság a felperes keresetének helyt adott, és a felperes tulajdonába adta a vitatott tulajdoni hányadokat. Álláspontja szerint a lefolytatott bizonyítási eljárás során, a tanúk meghallgatása következtében egyértelmű volt, hogy a felek szándéka a vitatott tulajdoni hányad felperes tulajdonába adására is kiterjedt. Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint a felek a vételi ajánlattól nem kívántak eltérni, az alperes a nyilatkozatában nem is hivatkozott arra, hogy attól eltérő adásvételi szerződést kívántak volna megkötni. Az alperes nem érett egyet az elsőfokú bíróság ítéletével, így fellebbezést terjesztette elő.

A másodfokú bíróság ítélete

A másodfokú bíróság ítéletében helyt adott az elsőfokú bíróság ítéletének, álláspontja szerint is a felek akarata a vételi ajánlatnak megfelelően mind a három ingatlan felperes tulajdonába adására irányult, így a felek szándéka alapján a vitás ingatlanok a felperes tulajdonát képezik. Az alperes nem érett egyet a másodfokú ítélettel sem és felülvizsgálati kérelmet terjesztett elő.

A Kúria álláspontja

A Kúria a felülvizsgálati kérelmet alaposnak tartotta. Kifejtette, hogy az ingatlan adásvételi szerződések érvényességi feltétele az írásba foglalás, hivatkozott tovább a XXV. számú Polgári Elvi Döntésre, mely meghatározza az ingatlan adásvételi szerződések érvényességi feltételeit. Ezen elvi döntés alapján a felek személyének a feltüntetése mellett ki kell tűnnie az ingatlan tulajdonjogának átruházását célzó akaratnyilvánításnak, továbbá az okiratnak az ingatlant és az ellenszolgáltatás megjelölését is tartalmaznia kell, valamint azt írásba kell foglalni. Ezek alapján a Kúrai megállapította, hogy nem található olyan okirat, mely a felperes és az alperes aláírását is tartalmazza, és melyben a vétel tárgya a vitatott ingatlan. A vételi ajánlatot a felperes nem írta alá, így az az érvényességi feltételek alapján nem vehető figyelembe. A felek által aláírt adásvételi szerződés kizárólag egy ingatlanra vonatkozik, a perbeli vitatott ingatlanra nem. A Kúria megállapította, hogy nincs ügydöntő jelentősége annak, hogy a peres felek szándéka mire irányult, ha arra vonatkozóan az írásbeli szerződéses nyilatkozatukat tartalmazó okirat nem áll rendelkezésre. Tekintettel arra, hogy a tartalmai követelményeknek nem felelet meg a vitatott ingatlan tárgyában létrejött vételi ajánlat, az aláírt adásvételi szerződés pedig nem tartalmazta a vitatott ingatlant, így azok továbbra is az alperes tulajdonában vannak.

Záró rész

Fentiek alapján megállapítható, hogy az ingatlan adásvételi szerződések készítése során a tartalmi és érvényességi követelményeknek alapvető jelentősége van, melyek figyelmen kívül hagyása esetén nem jön létre az ingatlan tulajdonjogának átvezetésére alkalmas szerződés.

© 2018 Mihalics Ügyvédi Iroda