Bevezetés

Ingatlanok adásvétele kapcsán, az adásvételi szerződés megkötése előtt nem túlzás, ha legfontosabb feladatként az ingatlanok megtekintését jelöljük meg. A vevőnek az ingatlan megvásárlása előtt különösen fontos érdeke, hogy az ingatlan állapotát ismerje, tisztában legyen azzal milyen ingatlan kerül a tulajdonába. Előfordulhat természetesen, hogy az ingatlannak olyan hibája van, amit a vevő teljes gondossággal való megtekintése során sem vehet észre, csak az adásvételi szerződés megkötése során, az ingatan mindennapi használata folyamán jut a tudomására. Ebben az esetben sincs magára hagyva a vevő, tekintettel arra, hogy a 2013. évi V. törvény a Polgári törvénykönyvről (továbbiakban: Ptk. ) 6:157. § (1) pontja szabályozza a hibás teljesítés fogalmát, mely szerint : „A kötelezett hibásan teljesít, ha a szolgáltatás a teljesítés időpontjában nem felel meg a szerződésben vagy jogszabályban megállapított minőségi követelményeknek. Nem teljesít hibásan a kötelezett, ha a jogosult a hibát a szerződéskötés időpontjában ismerte, vagy a hibát a szerződéskötés időpontjában ismernie kellett.” Akkor tehát, ha a vevő nem tudott a hibáról, fennáll a hibás teljesítés esetköre, melynek súlyos következményei vannak. Ilyen például az, hogy a vevő követelheti, hogy az eladó javítsa ki a hibát, vagy szállítása le az ingatlan vételárát, legsúlyosabb esetben el is állhat a szerződéstől, és kérheti az eredeti állapot helyreálltását. Ezen szabály azonban csak akkor használható, ha a vevő nem tudott, és nem is volt tőle elvárható, hogy tudjon a hibáról. Mi történik akkor, ha a vevő tudott a hibáról ? Van e jogcíme érvényesítnie a fentiekben hivatkozott Ptk. szabályt valamilyen módon, illetve valaki ellen? A következő jogeset bemutatása során ezen kérdésekre adjuk meg a

Konkrét jogeset:

Egy kft. társasház építésbe kezdett, mely során több lakást is épített, azonban azokat nem fejezte be teljes körűen, ennek ellenére értékesíteni kívánta. Az ingatlanok állapotára tekintettel a vételárak ennek megfelelően kerültek kialakításra. A későbbi felperes egy továbbépítésre szánt padlásteret vásárolt meg 4.000.000,- Ft-ért. A felek az adásvételi szerződésben rögzítették, hogy a vételár kialakításánál figyelembe vették a készültségi fokot, valamint rögzítették, hogy a válaszfalak hiányoznak, hiányoznak továbbá a teljes belső szerelési és szerelvényezési munkák is. Az adásvételi szerződés megkötése előtt a felperes megtekintette az ingatlant. A felperes ezt követően az építési hatóságnál kezdeményezte az építési engedély módosítását, melynek az építési hatóság helyt is adott, és ennek megfelelően építették tovább a megvásárolt ingatlant. A felperes azonban a későbbiekben egy szakértővel szakvéleményt készítetett, aki megállapította, hogy szakszerűtlen munkát végeztek, álláspontja szerint a kivitelező, valamint az építési hatóság is mulasztott, és kimunkálta a javítási költségek, valamint az értékcsökkenés mértékét. Ezen szakvéleményre tekintettel a felperes pert indított a kivitelező, valamint az építési hatóság ellen szerződésen kívül okozott kár megtérítés iránt.

Az elsőfokú bíróság döntése:

Az elsőfokú bíróság a felperes keresetét elutasította. Megállapította, hogy a felperessel szemben a vele jogviszonyban álló eladó tartozott szavatossági felelősséggel, azonban szavatossági igénnyel a felperes az eladó felé nem élt, tekintettel arra, hogy a dolog hibáival tisztában volt, azokat ismerte. A felperes tudottan károsodott ingatlant vásárolt meg, ennek megfelelően került a vételér is kialakításra. A bíróság megállapította, hogy a felperes kára abból ered, hogy csökkent funkciójú lakást vásárolt meg, erre tekintettel az alperesek szerződésen kívüli felelőssége nem állapítható  meg. A felperes ezen döntés ellen fellebbezést terjesztett elő, melyben tagadta, hogy tudott volna az ingatlan hibáiról, állítása szerint az ingatlan vételára is magasabb volt, mint ami a szerződésben szerepel.

A másodfokú bíróság döntése:

A másodfokú bíróság álláspontja szerint a fellebbezés alaptalan. A felperesnek azt kellene bizonyítani, hogy az eladó hibásan teljesített, károsodás hiányban ugyanis nem léphet fel kárigénnyel. „A hibás teljesítés, mint szerződésszegés jogi fogalom, amely mindig az adott szerződés keretei között, annak tartalmához viszonyítva értelmezhető. A hibás teljesítésért való felelősség szabályai nem általában a minőséghibát, hanem a konkrét szerződés hibás teljesítését szankcionálják. A szolgáltatott dolog materiális értelemben vett hibája és a hibás teljesítés jogi fogalma nem feltétlenül esnek egybe. Nem történik szerződésszegés, ha a kötelezett bizonyítani tudja, hogy éppen a köznapi értelemben vett “hibás” (hiányos, fogyatékos stb.) dolog vételében állapodtak meg, mivel a szerződés tartalmának megfelelő teljesítés történik, vagyis jogi értelemben nincs hibás teljesítés. A kötelezett ilyen esetben mentesül nem csupán a szavatossági felelősség alól, hanem a hibás teljesítés valamennyi jogkövetkezménye, így a kárfelelősség alól is.”(Szegedi Ítélőtábla Polgári Kollégiuma 1/2004. (VI. 17.) kollégiumi ajánlás I. pont – megjelent: BDT 2004. évi 9. számában) A Ptk. azonban kifejezetten úgy rendelkezik, hogyha a jogosult a szerződéskötés időpontjában a hibát ismerte, akkor a kötelezett mentesül a felelősség alól. Tekintettel arra, hogy a felperes ismerte az ingatlan hibáját, így nem léphet fel kártérítési igénnyel az alperesekkel szemben szerződésen kívüli okozott kárra hivatkozással. Kiemelendő továbbá, hogy a „jogalkotó a megtekintett állapotban történő vétel esetén azt vélelmezi, hogy a jogosult mindazoknak az ún. nyílt hibáknak az ismeretében kötötte meg a szerződést, amelyeket kellő gondosság mellett felismerhetett.Tekintettel arra, hogy „felperes az alperesek szerződésen kívüli károkozó magatartását ugyanabban a tényben jelölte meg, mint ami az eladó szerződésszegésének (hibás teljesítés) minősült volna nem valósulhatott meg károkozás. Mivel a hibás teljesítésben álló károkozás nem valósult meg, ugyanezen körülmény miatt szerződésen kívül sem keletkezhetett kártérítési felelősség. A felperes a továbbépítésre szánt padlástér lényeges hiányosságaira vonatkozó tájékoztatás ismeretében vásárolta meg a perbeli ingatlant megtekintett állapotban, ezért számolnia kellett azzal, hogy a tetőmegerősítés és az emiatti engedélyezési eljárás költségeit neki kell viselnie, ezeket kárként másra nem háríthatja át”.Az ítélőtábla kiemelte továbbá, hogy a felperes a kár összegét sem igazolta.

Zárszó

Fentiekre tekintettel egyértelműen megállapítható, hogy hibás teljesítés alapján a vevő csak akkor élhet szavatossági igénnyel, ha a hibát nem ismerte, illetve kellő gondosság mellett sem ismerhette meg. Abban az esetben, ha megtekintette az ingatlant, a nyílt hibákról tudomást kellet szereznie, arra tehát a későbbiekben nem hivatkozhat. Hibás teljesítésre tehát a vevő ismert hiba estében nem hivatkozhat, és szerződésen kívül okozott károkra sem hivatkozhat, tekintettel arra, hogy az a hibás teljesítés megvalósításától függ. Nagyon fontos tehát, hogy ingatlanok adásvétele esetében körültekintően, és figyelmesen nézzük meg az ingatlant a későbbi szavatossági igények érvényesíthetősége érdekében.

Forrás: EBD 2015.05.P5.I.

© 2018 Mihalics Ügyvédi Iroda