A lakásbérleti törvény szerint a felmondásnak szigorú határidőkhöz kötött szabályai vannak, ha a bérlő nem fizette meg a lakbért.

Ha a bérlő a bérfizetésre megállapított időpontig a lakbért nem fizeti meg, a bérbeadó köteles a bérlőt – a következményekre figyelmeztetéssel – a teljesítésre írásban felszólítani. Ha a bérlő a felszólításnak nyolc napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó további nyolc napon belül írásban felmondással élhet.

A fenti szabály egyszerűnek tűnik, de a gyakorlatban sok problémát okozhat, ha a bérlő nem veszi át a felmondást, vagy átveszi, de annak időpontjáról – a tértivevény későbbi visszaérkezése miatt – nem szerez tudomást a bérbeadó.

Ha ugyanis a bérbeadó nem tartja be a fenti határidőket, a felmondás nem jogszerű.

A Kúria a Pfv. V.20.062/2016. számú ügyben kimondta, hogy helyes az elsőfokú bíróság azon megállapítása, miszerint a fizetési felszólítás azzal válik közöltté, hogy az a másik félhez megérkezik. Az ügyben a felperes által csatolt fizetési felszólítás postára adott küldeményéből megállapítható, hogy azt az alperes november 16.-án vehette volna át, de ettől függetlenül nem minősül a „hozzá megérkezés” napjának. A napokban megállapított határidőbe a kezdő napot nem kell beleszámítani. Ebből következően 2016. november 17. napjával vette kezdetét az a nyolc nap, amikor az alperes a tartozását még megfizethette, és amely nyolc nap eredménytelen elteltével megnyílt a felperes számára a második nyolc nap a felmondás gyakorlására. A felperes 2013. október 22. napján kelt fizetési felszólítást október 29. napján adta postára. Az alperes a felszólításban szereplő összeget 2013. november 28. napján (a becsatolt másolat nem kellően olvasható minősége miatt esetleg november 26. napján) megfizette. A felperes ennek ellenére 2013. december 2. napján kelt, december 4. napján postára adott irattal a szerződést 2013. december 31. napjára mondta fel. A felmondás tehát nem jogszerű, mivel annak gyakorlása, postára adását megelőzően került kifizetésre az elmaradt bérleti díj.

Rögzíti a Kúria, hogy nincs jogi relevanciája annak, hogy mikor érkezett vissza a felpereshez a fizetési felszólítás küldeménye. Ahogy rendszerint a szabályszerűen átvett vétív sem a kézbesítés napján érkezik vissza a feladóhoz, úgy a „nem kereste” jelzés esetén is néhány napos eltéréssel lehet számolni. Mindkét esetben szerepel a küldeményen az átvétel napja illetve az a nap, amelyet az átvétel, a megérkezés napjának kell tekinteni, így a határidők számításának nincs akadálya. Mivel egy jogszabály sem fűz semmilyen jogkövetkezményt ahhoz, mikor érkezik vissza a kézbesítési bizonylat a feladóhoz, ennek az időpontnak nincs relevanciája. Alaptalan a törvényi határidők kezdeténél ezt az időpontot a számítás alapjául venni.

A felmondás annak a jogkövetkezménye, hogy a bérlő a fizetési kötelezettsége teljesítésével késedelemben van. Ha a fizetési kötelezettséget a bérlő a felmondás gyakorlásáig (tehát a felmondás postára adásának napjáig) teljesítette, a késedelem megszűnt, így az erre alapozott felmondás nem felel meg a jogszabályi előírásoknak.

© 2018 Mihalics Ügyvédi Iroda