1. január 1-jétől ismét az általános 27%-os áfakulcs vonatkozik az új lakóingatlanok értékesítésére, megszüntetve ezzel a 2016. január 1-jétől alkalmazandó 5%-os kedvezményes áfaterhet.

Főszabály szerint az 5%-os adókulcs nem alkalmazható azokban az esetekben, amelyekben a 2007. évi CXXVII. törvény (továbbiakban: Áfa törvény) 84.§ szerint megállapított időpont 2019. december 31-ét követő napra esik.  Az Áfa törvény 84.§ szabályából következően főszabály szerint az adott ügyletre azon időpontban hatályos adómérték alkalmazandó, amely időpontban az ügylet után az adófizetési kötelezettség keletkezik. Általános esetben a 2020. január 1-jét követően teljesített számla esetén az adó mértéke az adóalap 27%-a. Mindez igaz az előlegre, a foglalóra, és a részletteljesítésre is, tehát abban az esetben lehet alkalmazni az 5%-os adókulcsot, ha 2020. január 1-je előtti az előleg/foglaló/részlet számla teljesítési időpontja.

E főszabálytól eltérően a következő két esetben még lehetőség van az 5% -os áfakulcs alkalmazására 2023. december 31-éig

  • olyan ingatlan esetén, amely 2018. november 1-jén végleges építési engedéllyel rendelkezett, ha az építési munka építési engedélyhez kötött, vagy
  • olyan ingatlan esetén, amelyet 2018. november 1-jéig bejelentettek, feltéve, hogy az építési tevékenység az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvény szerint egyszerű bejelentéshez kötött.

A gyakorlatban ez változás az adásvételi szerződéseket kétféleképpen érinti, attól függően, hogy a felek bruttó vagy nettó vételárban állapodtak meg. Abban az esetben, ha a felek bruttó vételárat kötöttek ki a szerződésükben az áfa növekedése miatt nem változik a fizetendő összeg. A bruttó vételár kikötésével az áfa változásának kockázatát az a fél viseli, akinek a terhére esik: emelkedés esetén az eladó, csökkenés esetén a vevő. Ha a felek nettó ár + áfa vételárban állapodtak meg, akkor áfa emelkedés esetén a vevő viseli az adókulcs növekedésének kockázatát.

A Kúria Pfv. VI. 21. 866/2018. számú határozata jól szemlélteti az ingatlan adásvételi szerződésekre gyakorolt áfa változás hatását. Az alperes mint eladó 2015. október 16-án a vevő felperesekkel adásvételi szerződést kötött a perbeli ingatlanra, az ellenérték összegét bruttó összegként határozták meg, melyet részletekben kellett teljesítenie a vevőnek. A 2016. január 1-jétől hatályos Áfa törvény szerint 2016. január 1-jét követően teljesített vételárrészlet esetén az adókulcs 27% helyett 5%.  A felperes vevő a bíróságtól az adásvételi szerződés módosítását kérte, a vételárrészletek 5%-os adókulccsal való csökkentése szerint.

Az elsőfokú bíróság a keresetet elutasította. Indoklása szerint a felek szerződéses akarata az ingatlan tulajdonjogának bruttó vételáron történő megszerzésére/átruházására irányult. A bruttó vételár kikötésével az áfa csökkenésének kockázatát a vevő viseli. A vételárrészek nem módosultak, csak az áfatartalmuk, és ennek folytán a nettó vételárrész. A másodfokú bíróság a felperesek fellebbezése folytán hozott ítéletben az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Rámutatott arra, hogy a felek a szerződéses szabadság körében megállapodhatnak bruttó vételárban, vagy meghatározhatják a vételárat nettó + áfa összegében. A perbeli esetben kikötött bruttó vételár köti a feleket.

A Kúria álláspontja szerint az adójogviszony alanyai a perbeli esetben az Áfa adóalany alperes és az állam, e közigazgatási jogviszonyt érinti az áfakulcs mértékének a csökkentése. A felperes által a keresete megalapozására felhívott adójogi szabályozás nem hat ki az adóalany és a vele szerződő fél közötti polgári jogi viszonyra. Az adóalany döntésétől függ, hogy az áfacsökkentést érvényesíti-e az áraiban.

© 2020 Mihalics Ügyvédi Iroda

Call Now