Magyarország Kormánya a 40/2020 (III.11.) számú rendeletével kihirdette a veszélyhelyzetet az élet- és vagyonbiztonságot veszélyeztető tömeges megbetegedést okozó humánjárvány következményeinek elkerülése érdekében.

A veszélyhelyzet kormány által történő kihirdetésére Magyarország Alaptörvényének 53. cikke ad felhatalmazást, mely a következőképpen rendelkezik:

A Kormány az élet- és vagyonbiztonságot veszélyeztető elemi csapás vagy ipari szerencsétlenség esetén, valamint ezek következményeinek az elhárítása érdekében veszélyhelyzetet hirdet ki, és sarkalatos törvényben meghatározott rendkívüli intézkedéseket vezethet be. A Kormány a veszélyhelyzetben rendeletet alkothat, amellyel – sarkalatos törvényben meghatározottak szerint – egyes törvények alkalmazását felfüggesztheti, törvényi rendelkezésektől eltérhet, valamint egyéb rendkívüli intézkedéseket hozhat. A Kormány (2) bekezdés szerinti rendelete tizenöt napig marad hatályban, kivéve, ha a Kormány – az Országgyűlés felhatalmazása alapján – a rendelet hatályát meghosszabbítja. A Kormány rendelete a veszélyhelyzet megszűnésével hatályát veszti.”

A Kormánynak tehát lehetősége van a veszélyhelyzet fennállása alatt rendeletet alkotni, amellyel egyes törvények alkalmazását felfüggesztheti, törvényi rendelkezésektől eltérhet, valamint egyéb rendkívüli intézkedéseket hozhat. Fontos, hogy a Kormány rendelete a veszélyhelyzet megszűnésével a hatályát veszti.

A járványhelyzet okán a vállalkozások által bérelt üzlethelyiségekben csökken a forgalom, mely miatt a bérleti díjak rendszeres fizetése is veszélybe kerülhet.

Az üzlet fogálmát jelenti a kereskedelmi tevékenység folytatása céljából létesített vagy használt épület, illetve önálló rendeltetési egységet képező épületrész, helyiség, ideértve az elsődlegesen raktározás, tárolás célját szolgáló olyan épületet vagy épületrészt is, amelyben kereskedelmi tevékenységet folytatnak.

A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi. V. törvény (továbbiakban: Ptk.) rendelkezései szerint azonban a bérlőknek kizárólag abban az esetben nincs bérleti díj fizetési kötelezettségük, ha a saját érdekkörükön kívül felmerülő okból nem tudják használni a bérleményt, illetve ha a bérbeadó szavatossági körében felmerülő okból nem tudják használni azt. Álláspontunk szerint a veszélyhelyzet elrendelése, és a csökkenő forgalom nem a bérlők érdekkörén kívül felmerülő ok, a bérleményt tudják használni, melynek következtében bérleti díj fizetési kötelezettségük van.

Boltzár

A kormány a 46/2020 (III.16.) rendeletének 6. § elrendelte, hogy az élelmiszert, az illatszert, a drogériai terméket, a háztartási tisztítószert, a vegyi árut és a higiéniai papírterméket árusító üzlet, továbbá a  gyógyszertár, a  gyógyászati segédeszközt forgalmazó üzlet, az  üzemanyag-töltőállomás és a  dohánybolt kivételével az üzletekben 15.00 óra után 06.00 óráig az ott foglalkoztatottak kivételével tartózkodni tilos (továbbiakban: boltzár). A Kormány ezen rendelete alapján tehát az éttermek, turisztika, és sport valamint egyéb szolgáltatásokat nyújtó üzletek kizárólag csak 15 óráig tarthatnak nyitva, melyek jelentős bevételkieséssel járnak együtt. Tekintettel arra, hogy az üzletek a kormány rendelete alapján nem tarthatnak nyitva csak 15 óráig, így csak korlátozott ideig tudják használni a bérleményeket, mely a saját érdekkörükön kívül felmerülő ok. A boltzárra figyelemmel álláspontunk szerint a bérleti díjakat arányos mértékben csökkenteni kell, tekintettel arra, hogy a bérlők csak korlátozottan tudják használni a bérleményeket.

Felmondási tilalom

Magyarország Kormánya a veszélyhelyzetre tekintettel meghozta a 47/2020 (III.18) számú kormányrendeletet, melyben fontos rendelkezéseket hozott a helyiségbérletekre vonatkozóan is. A rendelet szerint a turisztikai, a  vendéglátóipari, a  szórakoztatóipari, a  szerencsejáték, a  filmipari, az  előadóművész, a rendezvényszervező és a sportszolgáltatást nyújtó ágazatok tekintetében a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó bérleti szerződéseket 2020. június 30-áig nem lehet felmondással megszüntetni (továbbiakban: felmondási tilalom). A felmondási tilalom tehát mind a rendes mind pedig a rendkívüli felmondásra vonatkozik. A felmondási tilalom időszaka a kormány határozatával meghosszabbítható. A felmondási tilalom alapján a fentiekben hivatkozott helyiségbérleteket nem lehet felmondással megszüntetni abban az esetben sem, ha a bérlő nem fizet bérleti díjat. A bérlőknek azonban a legfontosabb kötelezettségük, hogy  bérleti díjat fizessenek a bérbeadó részére, tehát ezen kötelezettség alól nem mentesít a hivatkozott kormányrendelet. Előfordulhat azonban, hogy a felmondási tilalomra tekintettel a bérlők nem tesznek eleget a kötelezettségüknek, és nem fizetnek bérleti díjat, azonban a bérbeadó nem tudja felmondani a bérleti szerződést mindaddig, míg tart a felmondási tilalom. Természetesen ez azzal a nem várt helyzettel szolgálhat, hogy a felmondási tilalom lejártát követően több havi bérleti díj lemaradása lehet a bérlőknek, melyet meg kell fizetniük annak érdekében, hogy a bérleti szerződés ne kerüljön felmondásra. A felhalmozódó bérleti díj tartozások a felmondási tilalom megszűnését követően a bérleti szerződés felmondása mellett peres és nem peres eljárásokat eredményeznének, melyek jelentős költségekkel járnak, így azok elkerülésére érdemes törekedni.

Felhívjuk továbbá a figyelmet, hogy a kormány döntése értelmében a felmondási tilalom időszaka alatt a bérbeadóknak nincs lehetőségük a bérleti díjak emelésére akkor sem, ha erre maga a bérleti szerződés lehetőséget is adna.

Lakhelyelhagyási tilalom

A veszélyhelyzetre tekintettel bármikor dönthet úgy a kormány, hogy elrendeli a lakhelyelhagyási tilalmat, és bezárja az üzleteket. Ebben az esetben egy úgynevezett „vis maior” helyzet következtében a bérlők nem tudják használni a bérleményüket, mely a saját érdekkörükön kívül felmerülő ok. A Ptk. alapján amennyiben a bérlő a saját érdekkörén kívül felmerült okból nem tudja használni a bérleményt nem köteles bérleti díjat fizetni, mely miatt álláspontunk szerint az üzletek hatósági tilalom következtében történő bezárása esetén, a bezárás időtartamára a bérbeadó nem jogosult a bérleti díjra. Természetesen a tilalom megszűnését követőn változatlanul jár a bérleti díj a bérbeadók részére.

© 2020 Mihalics Ügyvédi Iroda

Call Now